משכנתא חוץ בנקאית למסורבים למשכנתא בנקאית – למי כדאי לקחת ובאילו מקרים?

משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית למסורבי משכנתא הינה משכנתא הניתנת על ידי גוף כלכלי שאיננו בנק. ההבדל העיקרי בין משכנתא שאיננה בנקאית למשכנתא בנקאית הוא הקלות היחסית שבה ניתן להשיג משכנתא או הלוואה חוץ בנקאית. גופים חוץ בנקאיים אינם כפופים בדרך כלל למגבלות שבנק ישראל מטיל על הבנקים והמונעות מהם להעניק משכנתאות לרוכשי דירות המצויים בסיכון גבוה.

המגבלות שבנק ישראל הטיל על הבנקים נוגעות בשני תחומים עיקריים: הראשון – אחוזי המשכנתא וההון העצמי של הלווים. השני – תנאי המשכנתא: החלוקה שלה מצד אחד, ואורך חיי המשכנתא מצד שני. בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושאים שצוינו ונבהיר למי מתאים הפתרון הפיננסי הזה. ראו – .

מה בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית

בשנים האחרונות הוציא בנק ישראל מספר הנחיות שהגבילו את האפשרות לרכישת דירה. הנחיה ראשונה הגבילה את אחוז המשכנתא המכסימלי ל-75% מערך הדירה, כפי שנקבע על ידי שמאי מוסמך. משפרי דיור, כלומר אנשים שמעוניינים לרכוש דירה גדולה יותר או לחילופין באזור טוב יותר, יוכלו לקחת משכנתא מכסימלית של 70% בלבד. עבור דירה ששווייה מיליון שקלים, המשכנתא המכסימלית תהיה, לפיכך, 700,000 ₪. לכאורה, גם משכנתא חוץ בנקאית ניתנת בתנאים הללו. למעשה, ניתן למצוא פתרונות שיסייעו לרוכשים למצוא את ההון להשלמת העסקה.

תנאי המשכנתא

חלוקת המשכנתא: בנק ישראל מחייב לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה. ההנחיה נועדה בראש וראשונה למנוע מצב שבו אינפלציה גבוהה או עלייה דרמטית בריבית לא יאפשרו לחלק מרוכשי הדירות לעמוד בהחזרים החודשיים. מדובר ברוכשי דירות בעלי הכנסות נמוכות או לחילופין כאלה שההכנסה הפנויה שלהם קטנה יחסית. נכון להיום, משכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה היא יקרה יותר. זאת בגלל הריביות הנמוכות במשק והאינפלציה הנמוכה. עם זהת, ההיסטוריה מוכיחה שהמצב עלול להשתנות במהירות.

אחוז ההחזר מההכנסה הפנויה: הנחיה נוספת של בנק ישראל מגבילה את ההחזר החודשי. על פי ההנחיה, ההחזר החודשי לא יעלה על מחצית ההכנסה הפנויה של המשפחה. לדוגמא – אם הבעל מרוויח 7,000 ₪ נטו והאישה מרוויחה 6,000 ₪ נטו, החזר המשכנתא לא יעלה על 6,500 ₪ לחודש – מחצית ההכנסה הפנויה (13,000). חברות המעניקות משכנתאות חוץ בנקאיות עשויות להיות פחות קפדניות בנושא. עם זאת, עדיין קיים הצורך להותיר לרוכשי הנכס סכום סביר למחייתם.

אורך חיי המשכנתא: על מנת לעקוף את ההנחיה באשר לגובה ההחזר, רבים מרוכשי הדירות פרשו את המשכנתא שלהם על פני שלושים שנה ויותר. זאת במטרה להקטין את ההחזר החודשי. נכון להיום, הבנקים אינם יכולים לפרוש את המשכנתא ליותר משלושים שנה, וגם זאת – תוך התחשבות בגילם של רוכשי הנכס.

הגיל המכסימלי של הרוכשים: אף שכאן אין תיאורטית מגבלה, הרי שהבנקים מעדיפים להעניק משכנתא ללווים צעירים יחסית. לחילופין, חלק מהבנקים מקפיד שלא למשוך את החזרי המשכנתא מעבר לגיל 74 לכל המאוחר. חברות וגופים חוץ בנקאיים מקפידים פחות בעניין זה, כל עוד ישנה סבירות גבוהה שההחזרים יתבצעו באופן סדיר.

משכנתא חוץ בנקאית – כל היתרונות

חלק מהיתרונות של משכנתא דרך חברות חוץ בנקאיות צוינו לעיל. להלן תמצית היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית:

אחוזי המימון: ניתן ליטול משכנתא חוץ בנקאית באחוזי מימון הגבוהים מאלה שציין בנק ישראל. הדבר מקל, ללא ספק, על רכישת הנכס. לחילופין, מציעות החברות החוץ בנקאיות פתרונות מימון שיסייעו להשלמת הפער בין המשכנתא לבין הסכום ההתחלתי המצוי בידי הרוכשים.

תנאי המשכנתא: גם כאן ניתן למצוא משכנתא בתנאים נוחים, המותאמים למצב היום. הדבר מגדיל אמנם את הסיכונים, אבל מקטין את החזרי המשכנתא.

הכנסה פנויה: גם בעניין זה נוטות החברות המעניקות משכנתא חוץ בנקאית להקל על רוכשי הדירות. אין הקפדה מלאה על עניין אחוזי המשכנתא. ככל שההכנסה הפנויה גדולה יותר, כך הולכת ההקפדה ויורדת. ההנחה היא שבעלי הכנסות גבוהות יעמדו בקלות רבה יותר בשינויי המשכנתא, אם יהיו.

הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס קיים

קיומו של נכס נדל"ן מהווה בסיס מצוין לקבל הלוואה חוץ בנקאית. ישנם מקרים שבהם הבנקים אינם מעוניינים או אינם יכולים להעניק הלוואה, למרות האפשרות למשכן נכס קיים. לקוחות מוגבלים בבנק יקבלו סירוב, רק בגלל עצם היותם מוגבלים. גם לקוחות שיש להם בעיות בחשבון הבנק, עלולים להיתקל בדחייה. הסיבה לכך היא שהבנקים מחויבים להנחיות בנק ישראל, ואינם יכולים לחרוג מהם.

גם לקוחות שהם בעלי הכנסה נמוכה, עלולים להיתקל בסירוב. ההכנסה הנמוכה איננה מאפשרת לקבל הלוואה. גם משכון נכס קיים לטובת הלוואה איננו אפשרי, מאותה הסיבה. החזרי ההלוואה עלולים להיות גדולים מאלה שבנק ישראל מתיר.

מי שיש ברשותו דירה או נכס נדל"ן אחר, יכול לקבל הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס קיים. המגבלה העיקרית הינה קיומה של משכנתא קודמת על הנכס. במקרה הזה ניתן למצוא פתרון, למרות המורכבות של הבעיה. אבל אם הנכס נקי ממשכנתא, אין למעשה מגבלה בנושא.

הלוואה כנגד נכס קיים יכולה לשמש בתור הון עצמי לרכישת דירה נוספת, או רכישת דירה עבור הילדים. הלוואה כזאת יכולה לשמש כהון עצמי לפתיחת עסק חדש, או כדרך מצוינת להחזר הלוואות קודמות או חובות. הריביות על הלוואות כנגד נכסים הן נמוכות יחסית, וודאי נמוכות יותר מריביות על הלוואות קצרות טווח. כמו כן, ניתן להתאים את ההחזר החודשי לגובה ההכנסה החודשית, בצורה שלא תפגע בצורה מהותית ברמת החיים.

נטילת הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס קיים היא עניין שיש לשקול בכובד ראש. כדאי לחפש ולמצוא את ההלוואה הטובה והמתאימה ביותר, בתנאים הטובים ביותר. חברות שונות מציעות הלוואות בתנאים שונים, מה שמחייב בדיקה מעמיקי. אנשי המקצוע של המקור למשכנתא אופטימלית יבצעו עבורכם את הבדיקה וימצעו את המקום הטוב ביותר לנטילת הלוואה חוץ בנקאית. כדאי ליצור קשר כבר כעת, ואנו נשמח לחזור אתיכם בהקדם להמשך התהליך.