כבר בתקופה ששככו הדי מלחמת העולם השנייה – התחילה המגמה של רכישת קרקעות חקלאיות. עם עלייתם ארצה של יהודים רבים שניסו לבסס את עתידם ואת עתיד ילדיהם באמצעות רכישת קרקעות חקלאיות שיום יבוא, כך הם האמינו, והקרקעות הללו יופשרו לבנייה.
יצחק רוזן, אחד מהאנשים שעלו באותה תקופה, עלה לישראל מגרמניה והחליט לבסס את עתידו באמצעות רכישת קרקע חקלאית ברחובות. "אז הובטח לו שעם השנים ישונה ייעוד הקרקע למגורים, ולרוזן הייתה סבלנות רבה", כתבה שלומית צור ב-NRG.
"הוא ידע שזה לא יקרה בתוך שנה, שלוש או חמש (שנים), אך מאז חלפו 42 שנה (ומאז פרסום המאמר, בשנת 2012 חלפו עוד שש שנים), וסביב השטח כבר בנויות אלפי יחידות דיור. עתידה של הקרקע שרכשו רוזן ועשרות אחרים תקוע בוועדות התכנון. ההליכים הרבים לאישור תכנית בנייה על הקרקע הם דוגמה ומופת לסחבת נטולת הגבולות שגורר אי-התיאום בין רשויות תכנון ובין משרדי ממשלה בישראל".
ולא, הם לא היו טיפשים. עשרות הרוכשים הסתמכו על תוכנית שגובשה עוד בשנות ה-70, ע"י מי שאז כיהן כראש העיר, שמואל רכטמן ז"ל, שסבר כי יש לייעד את הקרקע למגורים ולהקים באזור 2,500 יחידות דיור עבור מדענים, חיילים או עובדי בית החולים 'קפלן'. הקרקע בהחלט נראתה כהשקעה אטרקטיבית ומבטיחה.
מאז, 42 שנה לאחר רכישת הקרקע על ידי סבו, עוד עוסק נכדו בביורוקרטיה הסבוכה בציפייה להפשרת הקרקע. בכתבתה המורחבת ציינה צור כי "במכתב ששיגר ראש העיר, רחמים מלול, למנכ"ל משרד הפנים, ציין מלול כי 'בחודש מאי 2007, בחלוף 35 שנה מאז המליצה הוועדה המקומית להפשיר קרקע חקלאית בשטח לבנייה למגורים, קיימה מליאת הוועדה המחוזית דיון בהפקדת התכנית. ואולם, תחת הגשמת החלום וגאולת הקרקע מהררי הפסולת החליטה הוועדה המחוזית על גניזת התכנית'".
בסמיכות לקרקעות הללו, בניגוד למה שמקובל לחשוב בענף הקרקעות שסמיכותן לאזור מגורים משפיע במידה ניכרת על הפשרתן, מתרחבת כל העת שכונת 'רחובות החדשה' וצומחים להם מבנים חדשים שחלקם כבר מאוכלסים. "התגשמות החלום שילדיו ונכדיו יתגוררו על הקרקע", מסכמת צור, "הולכת ומתרחקת".
"הסיפור של רוזן הוא לא היחיד", אומר ל'ביזנעס' אחד המשקיעים בקרקע החקלאית של חולון. "במקרה שלנו, פרויקט ח'-500 בחולון שפורסם לשיווק עוד בשנת 2013, הבטיח דירת חמישה חדרים בפחות מ-400 אלף שקל. נציגי החברות טענו שתוך 'כמה שנים', כנראה פחות מחמש, נזכה לראות את הפרויקט מתרומם. אנחנו עדיין לא שם וגם לא רואים את זה באופק".
סיפורו של פרויקט ח'-500 בחולון, אחד הפרויקטים המפורסמים בארץ, הוא הדוגמה הקלאסית לבעיות הגדולות שטמונות ברכישת קרקעות חקלאיות. "מדובר בתוכנית שעיריית חולון מקדמת עוד משנת 2003", הוא אומר ל'ביזנעס'. "המתחם שבתכנית משתרע על 4,080 דונם ומיועד לבנייתן של למעלה מ-13,000 יחידות דיור, מבנים קהילתיים, מתחמי עסקים ופארקים ירוקים. על אף הבטחותיהם של היזמים לסיים את תהליך ההפשרה בתוך 5-4 שנים, לפני ארבע שנים אמרה העירייה כי אישור התכניות המפורטות יכול להימשך בין 6 ל-10 שנים, ורק אז יתחילו לבנות".
שלוש שנים לאחר שהדברים נאמרו פרסמה עיריית חולון הודעה רשמית ובה נאמר כי "לאחרונה פורסם בכלי התקשורת ועל גבי שלטי חוצות בעיר מידע מטעה בדבר תב"ע (תכנית בניין עיר) ח'-500 בדרום חולון. לאור זאת עיריית חולון מבקשת להבהיר כי תב"ע ח'-500 טרם קיבלה תוקף!!!".
עוד נכתב בהודעה כי "לאור מורכבותם של הליכי התכנון בתכנית, המשתרעת על שטח של אלפי דונמים, הרי שגם לאחר אישורה הסופי ופרסומה למתן תוקף של תוכנית ח'-500, יעבור פרק זמן ארוך ביותר עד לאישורן של התכניות המפורטות. רק לאחר אישורן של התכניות המפורטות (שיהיה בעוד מספר שנים) יחל השלב של הוצאת היתרי בנייה".
השלב של הוצאת היתרי בנייה, כמו כל שלב אחר, הוא תהליך נוסף שעלול להימשך שנים רבות ולהיקלע לעיכובים שונים שרק באחריתם יוכלו הרוכשים ליהנות מההשקעה, אם בכלל.
מזנקים על הקרקע
למרות הסכנה הגדולה שטמונה ברכישת קרקעות חקלאיות, בשנים האחרונות, בעקבות עליית מחירי הדירות והחיפוש אחר אפיק השקעה בר השגה, הפכה תופעת הקרקעות החקלאיות לנפוצה ולמסקרנת במיוחד.
עם התפתחות המגמה, ורק לאחר שמאות אנשים הולכו שולל ונפלו קרבנות לפרסומים כוזבים, גיבשה הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן את 'תקן 22' הקורא להסדיר את נושא הקרקעות החקלאיות. בקובץ התקנות להגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה התשע"ז-2016) חתם שר האוצר על שורת הנחיות לעוסקים במכירת קרקעות חקלאיות.
בשנה הנוכחית, שנים רבות לאחר שהנושא בדיונים, אושרו התקנות לאכיפה משמעותית שתכלול, בעת הצורך, אישומים פליליים וקנסות בשיעורים גבוהים למשווקי קרקעות שלא יעמדו בתקנות שהוצעו ע"י הממונה להגנת הצרכן. לפי התקנות: "עוסק המפרסם קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה לצרכן, יגלה לצרכן באופן ברור ובולט בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. בפרסומת כתובה הגילוי האמור יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת".
חרף התקנות שנועדו למנוע תרמיות אפשריות, מתחקיר מקיף שערכנו בקרב חברות רבות לשיווק קרקעות חקלאיות, עולה תמונה שונה לחלוטין ולפיה כמעט ולא קיימת אכיפה לתקן 22, שלא לדבר על קיום הפִסקה שמחייבת את פרסום האזהרה בגודל האותיות של הגופן הכי גדול במודעה, במקרה שהקרקע אינה זמינה לבנייה. מבדיקה שערכנו עולה, כי מתוך 15 חברות מובילות לשיווק קרקעות חקלאיות – רק 4 מתוכן הקפידו לשחק לפי הכללים ולמקם את אי-זמינות הקרקע במקום בולט ובכתב שאינו נופל מהאותיות הגדולות שבפרסומת.
חלק מהחברות, שעמדו בתקנות ופרסמו את אי-הזמינות בגודל חוקי, ניסו לטשטש את המשפט באמצעות משחק עם צבעים, הוספת מילים מַטְעות למשפט ודחיקת המסר למיקום צדדי ובלתי מודגש. שתי חברות אחרות, המתמחות בשיווק קרקעות חקלאיות הגדילו לעשות, כשלא פרסמו בכלל את המילים הללו ולא נתנו להן אזכור על גבי הפרסומת.
לעומתן, בחברות שפונות לאוכלוסייה החרדית ומציעות לאברכים לרכוש קרקעות חקלאיות כדי שיוכלו 'לחתן את הילדים בכבוד', תקנות החוק כמעט ולא מבוצעות והפרסומות מופיעות בעיתונים בניגוד גמור לתקן 22. מהבדיקה שערכנו, כ-70% מהחברות שפונות לציבור החרדי אינן מפרסמות את אי זמינות הקרקע לבנייה או שהמילים הללו מופיעות בגודל קטן ובלתי נראה.
מחדל זה, כמובן לא מספיק כדי להעיד על רשלנות או נוכלות, אך בהחלט מבהיר את שיטות העבודה של החברות המשווקות.
מקור: http://bizzness.net/
