הנתונים נחשפים: כמה דירות נוספו לשוק כתוצאה מהתחדשות עירונית?

מאת: יוני קדם, ביזנעס
תנופת הבניה באזורים רבים בארץ אמורה לגרום לגדילה משמעותית בהיצע הדירות, אך בכמה למעשה מדובר? מבדיקה שנערכה עלה כי אחת מכל ארבע דירות בפרויקט התחדשות עירונית, חוזרת לבעליה הקודמים.

הבדיקה נערכה על בסיס התחלות הבניה במסגרת התחדשות עירונית מסוף 2017 עד סוף 2018. לפי הנתונים, באותה התקופה החלו להיבנות 6,147 דירות במגוון פרויקטים של התחדשות עירונית.

משקלול הנתונים עולה כי מבין כל הדירות האלו, יצאו לשוק רק 4,748 דירות, בעוד ש-1398 דירות חזרו לבעליהן הקודמים. כלומר, 23% מסך התחלות הבניה הן של דירות קיימות שיזכו לשדרוג, ו-77% מהתחלות הבניה הן דירות חדשות שיתווספו לשוק.

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול שערכה את הבדיקה אומרת כי נתוני התחלות הבניה המפורסמים מעת לעת עשויים להטעות במשהו, זאת מחמת שהם אינם כוללים את התוספת נטו של דירות למשק כתוצאה מהתחדשות עירונית בתמ"א הריסה ובניה ופינוי בינוי, אלא את התחלות הבניה כולן.

רוסק מוסיפה, כי כל מחוז מחזיק במקדם המקובל באזור לתוספת דירות, על פי הכדאיות הכלכלית שקיימת בו שנגזר ברובו משווי הקרקע, ולכן כאשר משקללים את כל הנתונים במחוזות השונים ניתן לראות שדירה אחת מתוך ארבע היא דירה שלמעשה חוזרת לבעליה הקודמים.

"עדיין, כמעט חמשת אלפים דירות שנבנות בהתחדשות עירונית ויוצאות לשוק החופשי בשנה זו כמות מכובדת, אך כמובן שיש מקום רב לשיפור והגדלה, על ידי הסרת חסמים ובירוקרטיה, הגדלת כדאיות הפרויקטים בפריפריה וטיפול שורש בכל הנוגע להחתמות דיירים", אמרה רוסק.

נציין, כי השיעור של 23/77 אינו שווה בכל אזורי הארץ. למעשה, ככל שערכי הקרקע נמוכים יותר, הפרויקטים שיוצאים לדרך הם אלה בהם קיים מקדם תוספת דירות גבוה יותר. כך למשל, בעוד שבתל אביב היחס הוא תוספת של 2.8 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת, הרי שבמחוז הדרום היחס עומד על 7 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת. מדובר על היחס הגבוה ביותר שכמובן נובע מחוסר ביקוש מספיק.

גם במחוז הצפון יש יחס גבוה, אך לא כמו בדרום. בחיפה קצת פחות מכך (1 מול 5) במחוז המרכז בשיעור של 3.5 דירות מול דירה שנשארת, וירושלים עם 3 בלבד מול 1.
מקור: http://bizzness.net/