צוות בין-משרדי לבחינת השלכות משבר הקורונה על התקשרויות שבין רוכשי ומוכרי דירות, ממליץ לשר הבינוי והשיכון לקבוע הוראת שעה בחוק המכר (דירות), שתאריך ב-60 ימים את מועד מסירת הדירות, מבלי שהקבלן יחויב לשלם פיצוי מוגבר. במקביל, גם מועדי התשלום של הרוכש שהיו אמורים לחול בתקופה זו, יידחו. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ, שהגיש את הדו"ח לשר, מבקש לבחון אפשרות לקדם תיקון חקיקה בעניין, כחלק מההתמודדות עם השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים.
כידוע, על רקע משבר הקורונה והשפעתו על קיום חוזים, הוקם צוות בין-משרדי בראשות קמיניץ, שעניינו בחינת השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות באשר הן. לצידו הוקם צוות-משנה שמטרתו לבחון את השלכות המשבר על התקשרויות שבין רוכשי דירות למוכרי דירות שלפי חוק המכר (דירות), בדגש על המועדים שנקבעו למסירת הדירות בהתאם לחוזי המכר.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע, כי קבלן ישלם פיצוי מוגבר, מעין עונשי, לרוכש דירה, במידה שלא עמד במועד המסירה שנקבע בחוזה המכר. הסעיף קובע, כי איחור במסירה העולה על 60 ימים מהמועד שעליו הוסכם בחוזה יזכה את הרוכש, בלא הוכחת נזק, בפיצוי מוגבר לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, וזאת מהיום הראשון לאיחור. שיעור הפיצוי העונשי שלפי החוק, עומד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד.
כידוע, חקיקת החירום בתקופת משבר הקורונה צמצמה את היקף פעילות המשק הישראלי באופן משמעותי על מגוון היבטיו, לרבות את היקף פעילות העבודה באתרי בנייה. מהנתונים שבידי משרד השיכון עולה, כי חלק משמעותי מהפעילות בענף לא יכלה להתקיים כסדרה בשל המגבלות הנוגעות לתקופת החירום, ומשכך צפויים איחורים במסירת דירות לקונים בסדר גודל של בין חודשיים לשלושה חודשים.
בראש הצוות הבין-משרדי עמדה ראש אשכול הנדל"ן בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, והיו חברים בו נציגים ממשרדי השיכון והאוצר, הפרקליטות, מטה הדיור, בנק ישראל והרשות להגנת הצרכן. מטרת הצוות היתה לבחון דרכים למתן את השפעת משבר הקורונה על חוזי מכר דירות ולבחון דרכים למעט בסכסוכים ובפניות לבית המשפט ביחס לחוזים אלה, תוך קידום ודאות והוגנות בדין שיחול בסוגיות אלה.
הצוות קיים שיח ענף עם גורמים שונים בשוק, קיבל ניירות עמדה מגופים שונים, קיבל מסמך מפורט מהגורמים המקצועיים במשרד השיכון, שכלל התייחסות עובדתית והמלצה לתיקון חקיקה, וקיים ישיבות רבות.
לאחר בחינה מעמיקה זו החליט הצוות להמליץ לתקן את חוק המכר (דירות) בהוראת שעה, כך שעל חוזים שמועד המסירה החוזי הקובע בהם חל בין התאריכים 15.3.2020 ל-1.4.2021 יחולו הוראות אלה:
תקופת החסד של הקבלן בגין אי-עמידה במועד המסירה החוזי, הקבועה בסעיף 5א לחוק, תוארך ב-60 ימים נוספים, כך שתעמוד על 120 ימים. בתקופה זו הקבלן לא יחויב בתשלום הרכיב העונשי שבפיצוי, הוא יחויב במחצית הפיצוי הרגיל (שכר דירה של דירה דומה), וחיובי הרוכש בכל הנוגע למועדי תשלומים בהתאם לקבוע בחוזה, ככל שקיימים, יידחו אף הם.
המשמעות היא שבמהלך החודשיים הראשונים לעיכוב במסירת הדירה, ככל שאירע, לא יחויב הקבלן בפיצוי לפי חוק המכר. כמו המצב היום, לקונה תהא האפשרות לתבוע נזקיו לפי הדין הכללי, בהוכחת נזק, ורק בהתקיימות כלל התנאים לפי הדין הכללי. במהלך החודשים השלישי עד הרביעי (כולל) לעיכוב, תהיה חובת תשלום של מחצית משכר דירה של דירה דומה. החל מהחודש החמישי לעיכוב ישוב לחול החיוב העונשי המוגבר, והקבלן יחויב ב-150% משווי שכר דירה של דירה דומה. חריגה כאמור תחייב את הקבלן בפיצוי רטרואקטיבי מהיום ה-61 לאיחור.
ההסדר המוצע בחקיקה יהווה מעין ברירת מחדל שצדדים יוכלו לאמץ. אם בכל זאת יבקש צד לפנות לבית המשפט כדי שיקבע הוראה אחרת ביחס לחוזה (כמו למשל קבלן שיבקש להסתמך על תניית "כוח עליון" בחוזה ככזו שמאפשרת לו לאחר במסירת הדירה ביותר מ-120 ימים), הוא רשאי יהיה לעשות כן, אך במקרה זה ההסדר המיטיב שבחקיקה לא יעמוד לטובתו ויהיה עליו להוכיח שכלל ימי האיחור הם מוצדקים.
הצוות סבור שלאור העמימות המשפטית בסוגיות המורכבות הנוגעות לעניין, הצדדים יעדיפו שלא לפנות לערכאות אלא לאמץ את הסדר ברירת המחדל, שמאזן בין זכויותיהם, נוכח הנסיבות המורכבות של המשבר.
עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן בייעוץ וחקיקה: "לאחר שבחנו את הנושא לעומק בצוות, הגענו למסקנה כי ההסדר מאזן נאותה בין זכויות הצדדים על פי הדין הקיים; תורם לוודאות ומקטין התדיינויות; ואף מאזן בין שיקולים שונים, דוגמת ההצדקה לפטור מרכיב עונשי מזה, מול הותרת התמריץ לקבלנים לשוב לשגרת עבודה מידית לאחר חלוף התקופה המוכרת לעיכוב, ולסיים את בניית הדירה במהירות מזה. הצוות סבור שהצדדים לחוזה יעדיפו להיצמד להסדר שייקבע בחוק, וירצו להגיע להסכמות בהתאם, על פני פנייה לבתי המשפט. זאת מאחר וההסדר למעשה 'מסדר' את המציאות המשפטית ומגביר את הוודאות בכל הנוגע לסיכויו של כל צד בעת דיון משפטי".
