חישוב ריביות במשכנתא

בית הוא הנכס היקר ביותר שיש ברשותנו ולכן רכישתו מלווה בדרך כלל בנטילת הלוואה מהבנק. ההלוואה נקראת משכנתא והיא מורכבת מקרן וריבית. כמו בהלוואות אחרות, גם במשכנתא מייצגת הקרן את סכום ההלוואה המקורי שניתן על ידי הבנק. במקביל, הריבית היא המחיר של ההלוואה בסכום שנקוב באחוזים. עם זאת, הלוואת משכנתא ייחודית מבחינת מספר הפרמטרים שמשפיעים עליה בטווח הקצר והארוך.
כל אחד ממסלולי הלוואת משכנתא מתאפיין בפרמטרים מסוימים. הבדלים בין מסלולי משכנתאות באים לידי ביטוי בשיטת ההחזר, באופן ההצמדה למדד, בהתנהגות הריבית, בהגבלת תמהיל המשכנתא על פי הנחיות בנק ישראל, באפשרות לבצע פירעון מוקדם, בתקופת ההלוואה האפשרית מבחינת טווח השנים וכמובן בסוג המטבע שבו בוחרים לנהל את ההלוואה.
איך קובעים את ההחזרים החודשיים של המשכנתא?
מבחינת הלווה, השיקול העיקרי בנטילת משכנתא הוא ההחזר החודשי. בישראל נהוג להשתמש בכמה שיטות שונות כדי לקבוע החזרי משכנתא וכדאי להכיר את ההבדלים ביניהן. השיטה הראשונה והפופולאריות ביותר היא שיטת שפיצר, בה מתאפשרים החזרים ראשוניים נמוכים. השיטה זוכה להצלחה כי ההחזר החודשי קבוע ורכיב הקרן נמוך אך עולה ככל שההלוואה מתקדמת.
השיטה השנייה היא שיטת קרן שווה ובה התשלום החודשי מגלם גם את הקרן וגם את הריבית. בשיטה הזו התשלומים החודשיים מתחילים מסכומים גבוהים אך הם הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה, בדיוק ההיפך משיטת שפיצר. זו שיטה שמתאימה לנוטלי הלוואות שמסוגלים לעמוד בהחזרים גבוהים כבר מיד לאחר רכישת הבית.
השיטה השלישית נקראת "בלון", או "בוליט", ובה משולמת מדי חודש הריבית בלבד. רק בסיום תקופת ההלוואה נדרש הלקוח לשלם את הסכום המקורי של הקרן, בתשלום אחד וכולל הצמדה לפי מסלול ההלוואה שבחר. שיטת החזר זו מוגבלת בדרך כלל לעד 4 שנים והיא מתאימה בעיקר למשקיעים עם הון עצמי זמין.
כך תדעו איזו משכנתא מתאימה לכם
מלבד שיטת ההחזר, תוכלו לדעת איזו משכנתא מתאימה לכם לפי התנהגות הריבית. ההבדל העיקרי הוא בין משכנתא בריבית קבועה לבין משכנתא בריבית משתנה. תמחור הריבית מבוצע על ידי הבנק ומושפע מעלות מקורות המימון ומהסיכון שהוא לוקח על עצמו. כמו כן, לנתונים האישיים שלכם יש השפעה על הריבית ובין הפרמטרים צריכים להילקח בחשבון פרטים על מיקום הנכס, עלותו בשוק, הכנסות הלווים, תקופת ההלוואה, יחס ההחזר וכן הלאה.
תוכלו לדעת איזו משכנתא מתאימה לכם גם בהתאם לאפשרות הפירעון המוקדם. זכרו שמשכנתא היא מטבעה הלוואה לטווח ארוך, אך נסו לשמור על אפשרות לפירעון חלקי או מלא בלי עמלות גבוהות מדי.