מחירי הדירות בארץ גבוהים, מחירי השכירות אינם זולים גם הם אבל התשואה שהם מספקים למשקיעים נמוכה יחסית. מחירי הדירות בארה"ב נמוכים יחסית, אבל התשואה שהם מספקים למשקיעים גבוהה יחסית. באופן כללי שתי המשפטים האחרונים נכונים ובאופן כללי הם אלו שאחראים על הטרנד שסוחף אחריו משקיעים רבים: רכישת נכס בחו"ל. או יותר מדויק: רכישת נכס להשקעה בארצות הברית.
קרוב ל-10 מיליון בתים קיימים כיום ברשות הבנקים האמריקניים. הכמות הזו הצטברה לאחר שבשנות המשבר הכלכלי בארה"ב עיקלו הבנקים מידי שנה למעלה מ-2 מיליון בתים. כיום ניתן לרכוש את אותם נכסים במחירים הנמוכים בכ-60% מכפי שהיו טרם המשבר. ההתאוששות הכלכלית המסתמנת בארה"ב ומלמדת לכאורה על כך שגרף מחירי הדיור מטפס כלפי מעלה והמשקיעים מתחילים לחזור לשווקים.
הייתם חושבים כי המשקיעים שיחזרו ראשונים לשווקים יהיו אלו המתוחכמים, המקומיים שיודעים לזהות הזדמנויות ולעשות עליהם את הסיבוב לפני כולם. זה כמובן נכון. חלק גדול מהבתים נרכשים על ידי משקיעים יודעי דבר או שניים, אנשי הון, קרנות גידור ואחרים שמזהים נכסים בעלי פוטנציאל ורוכשים אותם במהירות.
אבל יש גם סקטור מיוחד של נכסים, כאלו שהמקומיים אינם מתקרבים אליהם ובהם המשקיעים הבולטים הם תושבי חוץ. וביניהם כבר ניחשתם: ישראלים רבים. חרדים רבים. כאלו שנופלים למלכודות הכסף הקל, כאלו שמקווים להכות את השוק, גם אם השוק המדובר רחוק אלפי קילומטרים מביתם.
הפיתוי ברור: אנשים שומעים כי בעוד שבישראל הם זקוקים לסכום של לכל הפחות 150 אלף דולר כדי לרכוש דירת שלושה חדרים ממוצעת בפריפריה הרחוקה. את הדירה הזו יוכלו להשכיר ב-1800 שקל לחודש ולזכות ב-4% תשואה לשנה. בחו"ל – מספרים להם – הם יכולים לרכוש ב-60 אלף דולר בית שלם משופץ למשעי, עם שתי קומות, מרתף וחצר, להשכיר אותו ב-500 דולר לחודש ולזכות ב-10% תשואה שנתיים. החשבון – גם לכאלו שרחוקים מעולמם של מספרים – קורץ.
אבל כמו בדרך כלל, כשהחשבון קורץ, כשהמספרים מפתים ובוודאי כשהם מבטיחים 'תשואה בטוחה' מובטח לכם שכעבור תקופה תקראו בעיתון על אלו שהתפתו, השקיעו ונפלו בגדול. כי כסף, כמו שילמד אתכם כל איש עסקים הגון, לא מונח סתם כך על השולחן. בשביל כסף צריך לעבוד, להשקיע ולהתאמץ. ובכל מקום בו יש סיכוי, יש לצידו סיכון גבוה באותה מידה.
אז מה האמת על השקעות הנדל"ן בארצות הברית? כדאי או לא כדאי להסחף בטרנד? כדאי או לא כדאי לקושש את כספי המתנות מהחתונה, לצרף הלוואה קטנה ולזכות בהכנסה 'בטוחה' מעבר לים?
הסיכון החרדי
"אנשים מכל השכבות ומכל המגזרים משקיעים את כספם בנדל"ן בחו"ל, יש בין המשקיעים את כל גווני הקשת – אנשים עובדים, אברכים, אנשים מבוגרים, זוגות צעירים ואפילו רבנים. זה בולט בכל המגזרים, ובהחלט גם במגזר החרדי" אומר אלי לנדא, מנכ"ל חברת לנדא נדל"ן, עם זאת, לנדא מציין כי החרדי הסטנדרטי נמצא בסיכון גדול יותר כשהוא בא לרכוש דירה בחו"ל, מאחר שבדרך כלל אין לו גישה חופשית לתקשורת המקוונת, הוא אינו דובר אנגלית בצורה מספקת ובאופן טבעי קשה לו לבדוק ולברר עד כמה ההשקעה שהוא מעוניין להשקיע בה את כספו אכן נחשבת לכדאית, איזה סיכונים וסיכויים יש בה ומהו המיסוי שיש לשלם עליה. מסיבה זו המגזר החרדי ניזון בעיקר מאינפורמציה שהוא מקבל מאנשים שמבינים בתחום ומנתונים שעוברים מפה לאוזן, גם אם אלו לא תמיד מדויקים.
ולמרות זאת התחום לדברי לנדא נושא עמו פוטנציאל לא קטן. "רכישת דירות בארץ כבר מזמן אינה מהווה אפיק אטרקטיבי. התשואה נמוכה מאוד וזה גם לא סוד שממשלת ישראל עומדת בשנים הקרובות לעשות הכל כדי שמחירי הדירות בארץ לא יעלו יותר. לעומת זאת, בארה"ב מטרת הממשלה היא בדיוק הפוכה – להעלות את מחירי הנדל"ן, וזה אכן מה שקורה – מחירי הנדל"ן זינקו בשנתיים האחרונות בקצב של 12.5% לשנה באזורים שהיו מחוץ לאזורי הביקוש בשנות המשבר".
השקעה בסיכון גבוה
אם החלטתם להשקיע את כספכם בנדל"ן בחו"ל, תגלו שיש כמה אפיקים לעשות זאת. לנדא מפרט: "השיטה שלכאורה צורכת השקעה נמוכה יחסית היא יצירת קשר עם חברות שמוכרות בתים באופן פרטי ומקשרות בין הלקוחות לבעלי נכסים בחו"ל. במקרים כאלו הנכסים מוצעים במחירים נמוכים מאוד, אך בדרך כלל מתגלה לבסוף שיש צורך להוסיף עוד כהנה וכהנה, שכן כמעט תמיד יש הוצאות נוספות על שיפוץ וגם במהלך תקופת ההשכרה יש תקלות והוצאות בלתי צפויות. לעומת זאת, יש חברות שלא רק מוכרות את הבית אלא גם מבטיחות טיפול בכל הנדרש, מה שכולל – לקיחת אחריות על שיפוץ, השכרה וליווי צמוד. כמובן שחברות כאלו דורשות את האחוזים שלהן לאורך כל הדרך, מה שיכול להפוך את העסקה לעתים לבלתי משתלמת".
אפשרות נוספת היא השתתפות בקבוצות רכישה יחד עם קבוצת אנשים שמשקיעה בבניין מסוים. "ההשקעה במקרים כאלו היא נמוכה הרבה יותר מרכישת בתים פרטיים, מה עוד שעל קומפלקסים של דירות נותנים הבנקים כיום מימון גבוה. כך בעוד שהדירה עולה לדוגמה 40 אלף דולר, הלקוח יכול לשלם 10 אלף דולר בלבד ואת יתר המימון לקבל מהבנק. המינוס הגדול בכך הוא שיש משכנתא. המשקיע אמנם מתכנן לשלם אותה על ידי השכרת הנכס אבל אף פעם אי אפשר לדעת מה יעלה בגורלו. במקרה כזה, אם הדירה עומדת ריקה, או שהוצאות ההחזקה שלה יחד עם המשכנתא גבוהים יותר מדמי השכירות המשקיע עלול להפסיד את כל כספו שלו ובנוסף להישאר חייב לבנק. עוד חיסרון הוא העובדה שבקניה כחלק מקבוצת רכישה, אין אפשרות בעת הצורך למכור את הדירה בשוק החופשי, זאת בעוד שכאשר קונים בית, אז כעבור שנה-שנתיים אם צריכים את הכסף, ניתן לפנות למתווך או לכל חברה אחרת, והם מסייעים במכירתו".
גם אורי דהן, מנכ"ל ובעלים של משרד לייעוץ כלכלי ועסקי, טוען כי על פניו השקעה בנדל"ן בחו"ל אמורה להיות אפיק משתלם, שכן היא רווחית יותר מאשר השקעות בשוק ההון ובוודאי יותר מרכישת נדל"ן בארץ. "עם זאת כמו כל כלכלן גם אני יודע לומר שכגובה הסיכוי כך גובה הסיכון, ולכן דווקא בגלל שההשקעות עשויות להיות משתלמות, אז גם הסיכונים גדולים. לא לחינם זו נחשבת השקעה בסיכון גבוה. כאן נכנסת לתמונה ההעדפה האישית של כל משקיע – האם הוא רוצה להסתכן, או שהוא מעדיף להשקיע את כספו בארץ ולהרוויח פחות, אך מצד שני לשלוט בנכס ולהרגיש שיש לו בעלות עליו".
יחד עם זאת, דהן טוען כי גם מי שמקבל החלטה כי ברצונו להשקיע בדירה בחו"ל מוכרח לעשות זאת בליווי צמוד של אנשי מקצוע מקומיים ולבדוק כל הצעה שמוצעת לו, היטב. "אני אישית מכיר סיפורים רבים מספור על אנשים שעשו טעויות שעלו להם ביוקר רב, ולפעמים גם אחרי שהם מכרו את הדירה שבה הם מתגוררים הם לא כיסו את החובות, שכן הם לא צפו מהלכים כמו עליית ריבית, אי עלייה בשווי הנכס, או ניהול לא נכון של השכרה.
"במקרה מצמרר במיוחד שהכרתי" מספר דהן "היה אדם שרכש בית פרטי בקנדה דרך אדם שהוא סמך עליו ולכן גם לא בירר דבר בטרם הרכישה. רק כאשר ראה שדמי השכירות מתעכבים, הוא שכר עו"ד כדי לברר מה ארע. העו"ד טס לקנדה ורק אז גילה שאין שם לא נכס ולא כתובת. זה אומנם מקרה נדיר, אך לא חסרים סיפורים שכאלו, וכאשר מדובר מעבר לים אז קל להוליך את הלקוחות שולל. לכן חובה גמורה להתייעץ היטב בטרם הרכישה ולהבין בדיוק מה קונים. אומנם גם ייעוץ לא מבטיח הצלחה מלאה, אך בוודאי ממזער את הסיכונים".
רווחים בשלט רחוק?
ואכן, לצד כל סיפורי ההצלחה ברכישת הדירות, קיימים גם לא מעט סיפורים של נפילות ואכזבות. ראובן – יהודי ישראלי חרדי, מעיד על כך באופן אישי: "לפני כשלוש שנים לקחתי חלק בעסקת שותפים שרכשה קומפלקס בן 250 דירות בפלורידה. השקעתי בכך סכום שנחשב עבורי לגבוה מאוד, ולקחתי על עצמי חובות רבים, אבל היה ברור לי שאני נכנס בכך להזדמנות חיי. כחצי שנה לאחר הרכישה התברר שהקומפלקס ברובו כלל אינו מושכר, ומאז כמעט בכל חודש אני שומע על תקלה חדשה בצנרת או במעליות או בכל דבר אחר המחייב תשלום נוסף לחברה. כיום אם רק יהיה מישהו שיסכים להחזיר לי את קרן ההשקעה שלי, אתן לו בשמחה את כל זכויותיי בנכס".
ראובן אומר במרירות כי מניסיונו הגיע למסקנה אחת: העסקאות בנדל"ן בחו"ל מאוד רווחיות לכל המתווכים שמתעסקים בהן, אך הן פחות רווחיות למשקיעים. "אחת הדרכים שבהן פיתו אותי" הוא מספר "הייתה כאשר אמרו לי שאיני צריך להביא את כל הכסף וביכולתי לגייס רק מעט הון עצמי ואת היתר אקבל כהלוואה. זה היה נשמע לי משתלם, אך עד מהרה התברר שהריבית על ההלוואה הזו אינה כמו ריבית רגילה, אלא היא הרבה יותר יקרה והמרוויחים מכך הם כמובן המתווך והבנק. בנוסף שכנעו אותי שדמי השכירות בוודאי יעלו, אך הם לא עלו כפי שציפיתי, וכמו כן התברר כי מידי כמה חודשים צצות בעיות בנכס. אין לי ספק שדברי חז"ל: 'הרוצה לאבד ממונו ישכור פועלים ואל ישב עימהם' נכונים להפליא בנוגע למתרחש בחו"ל, כי במקרה שלי היו בעיות כל כך לא צפויות, שנבעו רק מכך שהכל התנהל בשלט רחוק ולא יכולתי לעקוב אחרי מה שקורה".
התקווה הגדולה של הלקוחות שבוחרים בכל זאת לנהל את העסקאות בחו"ל, היא עורכי הדין שחתומים על המסמכים, שכן כביכול הם אלו שבתוקף חתימתם מאשרים את העובדה שהעסקה אכן כשירה ומשתלמת. אלא שגם כאן מתברר שקיים מיתוס שצריך לנפץ.
"חשוב מאוד להבין שעורכי הדין אינם יועצים כלכליים", מבהיר עו"ד בנימין ברץ, מבכירי עורכי הדין בתחום הנדל"ן הפועלים בארץ, שותף בכיר ב"פרל כהן צדק לצר ברץ". "עורכי הדין אינם תמיד יודעים מה כדאי, מה רווחי ואיזו השקעה תפיק תשואה גבוהה יותר מהשקעה אחרת. הם אמורים בסך הכל לתת ייעוץ משפטי, וברגע שהם מוסיפים על כך חוות דעת עסקית, זה כשלעצמו מחייב בדיקה מצד הלקוח, אולי לעורך הדין יש אינטרס בהשקעה הזו. דבר נוסף שחשוב להבין הוא שעו"ד הינו מקצוע טריטוריאלי וכל עו"ד מוסמך למדינה מסוימת, כאשר אין לו שום סמכות או יתרון במדינה אחרת. בשל כך, מי שפונה להתייעץ עם עו"ד ישראלי בנוגע לכדאיות של רכישת דירות בחו"ל, עושה שגיאה, כי עו"ד ישראלי אינו יכול להיות בקיא בחוקי מדינה אחרת ובדיני המקרקעין שלה, כך שאין לו שום אפשרות לתת תמונה חוקית ונכונה של המצב".
דוגמה למידה בה עו"ד ישראלי עלול להטעות בכל הנוגע לנדל"ן בחו"ל, נותן עו"ד ברץ בנושא של דיירות מוגנת. "בדין הישראלי, כיום, כמעט ולא ניתן לרכוש דירות מוגנות, זאת בזמן שיש מדינות שבהן כל דייר שגר בשכירות מוגנת רוכש בכך מעין הגנה על גובה דמי השכירות שהוא אמור לשלם והוא מוגן על ידי השכירות הזו לנצח. בניו יורק למשל יש כללים קפדניים מאוד אשר בין היתר מגנים על דיירים מפני העלאה לא סבירה של דמי השכירות מצד הבעלים. לפעמים ישראלי רוכש דירה בניו יורק וחושב שיש לה תשואה טובה, אך למעשה אין לו כל אפשרות להעלות לדייר שמתגורר שם את דמי השכירות. במקרה כזה כל החלומות שהוא טווה על אודות עליית ערך הדירה, מתנפצים. יש גם מדינות בארה"ב שבהן בעל הבית חייב לספק את החימום בחורף ואת הקירור בקיץ. רוכש הדירה התמים לא תמיד מודע לכך ואינו משער שיהיה עליו לשאת בהוצאה המשמעותית הזו, ואם לא יספק את החימום בטמפרטורה הנדרשת הוא ייחשב למפר דין. אלו הן רק דוגמאות קטנות לנתונים שיכולים לשנות את התמונה לגמרי".
>>> וזה חוקי שהחברות שמציעות את העסקאות אינן מדווחות על כך?
"כן, זה חוקי. כי בארץ אומנם קיים חיוב ברשימת חוזה לחובת 'תום לב', ולכן מוכר שמנהל מו"מ חייב למסור לקונה את כל מה שרלוונטי לגבי הדירה שנמכרת. אך בארה"ב העיקרון המשפטי שונה והוא נקרא 'ייזהר הקונה', שמשמעותו – קונה שרוצה לקנות דירה צריך לשאול את כל השאלות הנדרשות, ואם לא שאל, זוהי בעייתו. ברגע שכל החתימות מתבצעות מול עו"ד בחו"ל (גם אם יש נציג עו"ד בארץ), המוכר נוהג כדין ואין לו שום חיוב לספר את כל הדברים".
זו גם הסיבה שעו"ד ברץ טוען כי אם תושב ישראלי רוצה לרכוש נכס במדינה אחרת, כי הוא מאמין שזו עסקה טובה, עדיף לו לטובתו למצוא עו"ד מקומי ולא ישראלי, שמתגורר באותה מדינה. ברגע שהעו"ד מתמצא בחוקי המדינה הוא ידע לשאול את השאלות הנכונות, לבקש בטחונות נאותים ולהגן על הלקוח שלו באותם מקומות שיש צורך.
מעגלים פינות
ולמרות הכל, אין ספק שברגע שהנכס המדובר נמצא בחו"ל, הלקוח אף פעם לא יכול להיות סמוך ובטוח בכך שההשקעה אכן כדאית. "לצערי, יש אכן הרבה מאוד אנשים בלתי ישרים שפועלים בתחום הזה", אומר אלי לנדא, "והם מציעים בתים במחירים גבוהים יותר מאלו האמיתיים או שטוענים שהבית נמצא בשכונה מקסימה ודייריו יהיו מצוינים, בעוד שמדובר בשכונת עוני עם דיירים שלא נוהגים לשלם בכלל שכירות. החברה גם יכולה להתחייב לכך שהבית יהיה משופץ ברמה גבוהה ובסופו של דבר מתברר שיש צורך להשקיע בו עוד לפחות עשרות אלפי דולר עבור השיפוצים, ועוד, ועוד. לא תמיד מדובר בנוכלים אמיתיים, אלא לעתים אלו אנשים שמנסים בסך הכל לתווך את הדירות ומעגלים את הפינות בהתאם למה שנוח להם".
אז למי בכל זאת מדובר בהשקעה מתאימה?
אם תשאלו את לנדא הוא יאמר לכם כי האפיק הזה של יכול להתאים באופן מיוחד לזוגות צעירים חרדיים. "בעידן שלנו, כאשר הורים רוכשים עבור ילדיהם דירה בפריפריות בשווי של כ-450 אלף ש"ח ומשכירים אותה בכ-1200 ש"ח לחודש, חבל שהם לא ירכשו באותו סכום בדיוק שני בתים בארה"ב שמניבים את אותו סכום בדולרים" הוא טוען.
אבל כששואלים את עורך הדין ברץ הוא טוען כי זוגות צעירים שירכשו דירות בחו"ל ישימו את כספם על קרן הצבי, לדבריו מכיוון שלזוג צעיר שאין לו כסף כדי לרכוש דירה רצינית בישראל, בוודאי לא יהיה לו כסף כדי לשלם לייעוץ משפטי נכון בארץ ובחו"ל. ברגע שהוא לא יתייעץ, הדבר עלול לגרום לו להיחשף לסכנות שהוא כלל לא צפה אותן. בנוסף, גם הרווח שאולי יהיה גדול, יכול להגיע רק כעבור שנים, שכן בשנים הראשונות יש בעיקר התמודדויות עם החובות והתשלומים, זאת בזמן שהזוג הצעיר זקוק לכסף כאן ועכשיו שייכנס לחשבונו באופן מסודר. "ככלל, עסק כזה מחייב בדיקה מאוד זהירה ואני מציע לזוגות צעירים, וכן לכל מי שאינו מסוגל לממן בדיקה מעמיקה, שלא להיכנס לעסקאות כאלו בשום אופן" הוא אומר.
המספרים
- רכישת דירה בבניין בחו"ל – דרושה השתתפות של לפחות 25 אלף דולר. מקבלים בתמורה: אחוז מסוים מהעסקה+רישום בטאבו המקומי
- רכישת בית פרטי דרך חברה – דרושה השתתפות של לפחות 50 אלף דולר. מקבלים בתמורה: בית פרטי עם מלוא הזכויות.
- בית פרטי הישר ממתווך – יכול להיות זול יותר מבית שנרכש דרך חברה, אך סביר להניח שיהיו הרבה הוצאות נלוות. מקבלים בתמורה: בית פרטי עם כל הזכויות.
- תשואה ממוצעת לנכסים בארה"ב: 10%.
- במקרה שאין גופים מתווכים – התשואה מגיעה ל-12%.
