אחיסמך חוזרת למפה

הנוסעים בכביש 40 בואכה לוד התרגלו לשלט הגדול המכריז על הקמתה של שכונת 'אחיסמך' – מה שאמורה הייתה להיות בשורת בניה גדולה לציבור החרדי. בפועל הבניה התעכבה, השלט החליד, והשטח הענק העלה חרולים וקמשונים. אבל בעוד זמן קצר – כך מספר לנו אלי כהן, המנכ"ל החרדי של קבוצת 'שכטר-אופטיקנה נדל"ן' – יתרגלו הנוסעים למראה חדש: טרקטורים העולים לשטח ושלדי בניינים המתרוממים במהירות ומגשימים את החלום שהובטח להקמת קריה חרדית משגשגת במרכז הארץ.

"העיכובים שליוו את הפרויקט בשנים האחרונות הסתיימו", מבשר כהן. "לפני שבועיים הוועדה המחוזית דחתה את שלל ההתנגדויות שהוגשו כנגד התב"ע החדשה ואישרה אותה באופן סופי. מי שיבקר בשטח יוכל לראות כי עבודות הביסוס והתשתית במתחם של קבוצת 'שכטר-אופטיקנה נדל"ן' כבר בעיצומן".

מדובר בבשורה של ממש עבור רוכשי דירות בציבור החרדי.

בשורה של ממש. עבודות הביסוס בעיצומן

"אחיסמך שוכנת במיקום פנטסטי במרחק נסיעה קצר מכל הריכוזים החרדים שבמרכז הארץ", מסביר אלי כהן. "זאת הזדמנות – אולי אחרונה – שבה משפחה חרדית תוכל לרכוש לעצמה דירה במחיר סביר מאוד במרכז הארץ. לאור מצב עתודות הקרקע ותוכניות הבניה הממשלתיות באזור ספק רב אם הזדמנות כזאת תחזור על עצמה אי פעם".

תב"ע חדשה ומשופרת

קצת היסטוריה כדי לרענן את הזיכרון: מתחם אחיסמך, השוכן בתחום המוניציפאלי של עיריית לוד, תוכנן במקור להקמת שכונה בת 3,000 יח"ד עבור הציבור החילוני. לאחר כמה שנים בהם נותר המתחם כאבן שאין לה הופכין (תרתי משמע…) נכנסה לתמונה קבוצה של עסקנים נמרצים בראשותו של הרב מיכה רוטשילד. הללו רכשו חלקים משמעותיים בקרקע במטרה לבנות דירות במחירי מינימום עבור הציבור החרדי. כעבור מספר שנים שווקו על ידי משרד השיכון במתחם אחיסמך שני מתחמים נוספים לבניית 700 יח"ד, בהם זכו קבוצות רכישה, מתוך מטרה להוזיל משמעותית את מחירי הדירות.

אלא שהחזון המבטיח נקלע לקשיים. קבוצת רכישה בניהולו של עו"ד קרויזר שהייתה אמורה לבנות 450 יח"ד נקלעה לקשיים כספיים, ולמעשה קרסה לאחר שלא הצליחה לעמוד בפירעון הלוואה בסך 40 מיליון שקלים שנטלה עבור רכישת הקרקע. בד-בבד, וללא קשר לקשיים הכלכליים, סירבה הוועדה המחוזית לאשר את התיקונים הרבים שנדרשו בתוכנית הקיימת על מנת להתאימה לצורכי הציבור החרדי – דבר שהיה כרוך בהגדלה משמעותית של שטחים ציבוריים, גינות משחקים, מוסדות ציבור וכו'. תחת זאת דרשה הוועדה הגשת תב"ע חדשה שתחליף את התב"ע הישנה. תהליך זה, הנמשך מאז 2011, לווה בסחבת ביורוקראטית ובקשיים מרובים.

בשנת 2012 נכנסה לתמונה 'שכטר-אופטיקנה נדל"ן' והעניינים התחילו לזוז בקצב נמרץ. ראשית, החברה פרעה את החוב בסך 40 מיליון שקלים ובכך חילצה את קבוצת הרכישה מהתסבוכת הכלכלית אליה נקלעה. במקביל החלה החברה להמריץ את תהליכי אישור התב"ע החדשה עד לסיומם המוצלח לפני שבועיים. "בעבר התפרסמו כל מיני ידיעות בלתי אחראיות על כך שהתב"ע אושרה והעיכובים הסתיימו", מספר לנו כהן. "אבל הפעם לא מדובר בשמועות, אלא בדבר האמיתי – התב"ע אכן אושרה וכעת לא נותר אלא להוציא היתרי בניה ולגשת מיד לעבודה".
התב"ע החדשה, כפי שמספר לנו כהן, כוללת שיפורים רבים לטובת המשתכנים החרדים ובהם הגדלת שטחי הציבור ב-40 אחוז, מה שאומר הרבה יותר שטח לבתי כנסת, גינות משחקים ופיתוח סביבתי משובח.

הדמיית הפרויקט עפ"י התב"ע החדשה

קבוצת רכישה יוצאת לדרך

הידיעה על סיום תהליכי האישור באחיסמך היא בשורה טובה לחברי קבוצת הרכישה המקורית הממתינים כבר שנים לראות את דירותיהם, אבל הם לא יהיו היחידים שירוויחו מכך. התב"ע החדשה כוללת הוספה של 75 דירות מעבר ל-300 הדירות שנכללו בתוכנית הבניה המקורית של קבוצת 'שכטר-אופטיקנה'. משמעות הדבר שעתה פתוחה האפשרות גם למי שלא נמנה עם הקבוצה המקורית להצטרף אליה באותם התנאים, ולרכוש דירה בתנאים שאין קיימים עוד היום בשום מקום אחר, ובפרט לא במרכז הארץ.

"בגלל שמדובר בקבוצת רכישה, מחירי הדירות שבקבוצת 'שכטר-אופטיקנה' יהיו זולים משמעותית בהשוואה לדירות דומות במרכז הארץ. מדובר במחירים בסדרי גודל שהיום אפשר למצוא כדוגמתם רק באזורים מרוחקים ממרכז הארץ כמו חריש או הר יונה. באחיסמך יתגוררו בסביבות 25,000-30,000 תושבים חרדים. אנחנו מדברים על סדר גודל של עיר חרדית ממש, וכל זאת במיקום מרכזי במרחק נסיעה קצר מגוש דן, מאלעד, ממודיעין עילית. לאור מצב עתודות הקרקע בישראל זה כנראה יהיה פרויקט הבניה החרדי האחרון במימדים שכאלה במרכז הארץ".

לאור העובדה שהתב"ע החדשה כבר אושרה, כמה זמן יידרש להערכתך עד לסיום הבניה בפועל?
"קבוצת 'שכטר-אופטיקנה' מובילה את הבנייה בשטח. אנחנו כבר בעיצומם של עבודות הביסוס להקמת שמונה בניינים במתחם A ובהם 256 יח"ד. בתוך 3-4 חודשים יהיו בידינו היתרי בניה לצורך בניית הבניינים עצמם, ומועד מסירת המפתחות יהיה בעז"ה כעבור 24 חודשים".

סיפרת כי קבוצת הרכישה הוגדלה באמצעות הוספת יח"ד בתב"ע החדשה. באלו סוגי דירות מדובר?
"אכן, בנוסף לחברי קבוצת הרכישה המקורית מתאפשרת עתה הצטרפותם של 75 חברים חדשים שיוכלו לרכוש דירות. מדובר על דירות ארבעה חדרים, דירות דופלקס, וכן וילות. חשוב לציין שמדובר על פערים משמעותיים מאוד בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים בין מחירי הדירות אצלנו במסגרת קבוצת הרכישה לבין המחיר של נכסים דומים בריכוזים חרדיים אחרים".

פערים של מאות אלפי שקלים. הדמיית הבניינים מדגם A

תרבות מגורים משופרת

מהם תנאי התשלום?
"מי שמצטרף לפרויקט הופך לחבר בקבוצת רכישה, עם כל החיסכון המשתמע מכך. תחילה, כמו בכל רכישת דירה, יש צורך 'להביא מהבית' 30 אחוז ממחיר הדירה, בהתאם לתקנות בנק ישראל עבור רוכשי דירה ראשונה. במקביל אנחנו פותחים קו אשראי מול הבנק המלווה את הפרויקט. קו האשראי הזה מהווה למעשה משכנתא על 70 האחוזים הנותרים.

"פירעון המשכנתא מתחיל רק לאחר שלב מסירת המפתחות. עד אז יש תקופת 'גרייס' שבה הרוכשים משלמים רק את הריבית על המשכנתא, וגם זה רק בהתאם למימוש האשראי בפועל בהתאם לקצב התקדמות עבודות הבניה. הווה אומר, הרוכש יחויב בתשלום הריבית רק עבור אותו חלק מהמשכנתא שנעשה בו שימוש. זאת בשונה ממשכנתא רגילה שבה אין קשר ישיר בין הבנק לבין חברת הבניה ועל כן הרוכש מחויב בפירעון השוטף של המשכנתא כבר מרגע לקיחתה".

מה יהיה המפרט הטכני בדירות?
"באיכות המפרט אין אצלנו שום פשרות. הבניה תעשה בהתאם לסטנדרטים ולתווי התקן האיכותיים ביותר הקיימים בשוק. אשר לרמת המפרט, אנחנו מספקים רמה גבוהה ביותר מתוך הבנה מעמיקה של צורכי המשפחה החרדית".

ספר לנו על פרויקטים אחרים בהם אתם מעורבים.
"קבוצת 'שכטר-אופטיקנה נדל”ן' היא בעלת רקורד עשיר בתחום ניהול ופיתוח נדל"ן. החזון שלנו הוא לעצב תרבות מגורים מתקדמת בסטנדרטים גבוהים בישראל ללא פשרות. בימים אלה אנחנו מנהלים פרויקט לבניית 72 יח"ד בגבעת האהבה ברחובות. בנוסף אנחנו בונים ביזמות פרויקטים בהרצליה, נתניה, פתח תקווה, ורמת גן.

"הציבור החרדי כבר פגש אותנו בפרויקט 'נופי עמק האיילות' בגבעת זאב החדשה שהסתיים עם תוצאות מצוינות לשביעות רצון הרוכשים החרדים שמסרנו להם את הדירות בזמן. יש לנו גיבוי פיננסי וניסיון ניהולי רב בקידום הפרויקטים הנדלנ"ים שבהם אנחנו מאמינים. אין לי ספק שהקבוצה שלנו באחיסמך תהיה סיפור הצלחה גדול, אי"ה, והראשונים שירוויחו מכך הם הרוכשים שיזכו לדירה איכותית, במחיר סביר, בסביבה צעירה ומשגשגת, ובמיקום מעולה שלא יחזור על עצמו ממש במרכז הארץ. קשה לדמיין קומבינציה מנצחת מוצלחת מזו".