התיקון השני לתמ"א 38 – מה הם יתרונותיו לדיירים וליזמים?

תכנית המתאר הארצית מס 38 או בכינויה המוכר "תמא 38" שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, עברה בשנים האחרונות מספר עדכונים שנועדו להמריץ עיריות, יזמים ודיירים להוציאה אל הפועל. במאמר שלפניכם נסקור את היבטיו של התיקון השני לחוק (תמ"א 38/2) המאפשר להכיל את חוקי התמ"א 38 גם במקרים של פינוי הדיירים מהבנין, הריסתו ובנייתו מחדש לפי התקן.

קצת רקע
תמ"א 38 אושרה לראשונה בראשית שנות ה-2000 במטרה לעודד שיפוץ בניינים ישנים, חיזוקם והתאמתם למקרה שתתחולל בישראל רעידת אדמה. ואולם לאור הקצב האיטי שבו יצאו פרוייקטים מסוג זה אל הפועל, החליט מנהל התכנון במשרד הפנים לתקן את החוק כך שיספק תמריצים משמעותיים יותר לבעלי עינין (יזמים, דיירים ועיריות) לצאת לדרך.

התיקון השני לתמ"א 38 יצא לדרך ב-2010 וסימן שינוי דרמתי: במקום רק לחזק בנין קיים (ולהוסיף בו מעלית, קומות והרחבת הדירות הקיימות) ניתן עתה להכיל את מסלול התמ"א במקרים שבהם יש להרוס מהיסוד בנין קיים ולהקים תחתיו בנין חדש מחוזק וכל זאת תוך שמירה על זכויות הבניה שמאפשרת תמ"א 38. לכן יש הרואים בתיקון השני לתמ"א 38 כאפשרות למיני פרויקט פינוי בינוי.

שינוי משמעותי
העדכון השני הביא לכך שבלא מעט מגרשים ניתנות עתה תוספות משמעותיות של זכויות בניה: הרחבות של הדירות המקוריות (25 מ"ר לכל דירה), דירה חדשה בכל קומה שהיתה בבניין שנהרס, וקומה אחת נוספת על מה שהיה קיים. במקרים של בנין על עמודים מדובר בחלק מהמקרים ביותר מהכפלת השטח הכולל של הבניין.

יתרונותיו של התיקון השני לתמ"א 38

• הקמת מבנה חדש כך מותאם מראש לעמוד בפני רעידות אדמה על פי התקן יהיה פשוט יותר מחיזוק מבנה קיים, המחייב תכנית הנדסית מורכבת מאוד לעומת
• במבנה חדש ניתן יהיה להוסיף ממ"דים בדירות החדשות שייבנו, מה שלא תמיד ניתן יהיה להוסיף בדירות הקיימות בבניין המחוזק.
• מעלית – התכנון של הבניין החדש יכיל קיומה של מעלית על פי כללי הנגישות. בפרויקט חיזוק בנין קיים יש להוסיף מעלית בהתאמה לחדר המדרגות מה שיוצר לעיתים אילוצי נגישות.
• חניה – תכנון מבנה חדש יכלול חניון תת קרקעי או עילי, לעומת מבנה מחוזק שלא תמיד יוכל לאפשר זאת.
• תשתיות – בהקמת מבנה חדש מקבלים הדיירים דירות עם תשתית חדשה לגמרי (חשמל, מים, גז, ביוב וכו'). מה שלא יינתן להם במסגרת חיזוק מבנה קיים.
• תכנון הדירה – בהקמת מבנה חדש ניתן יהיה לתכנן את הדירות בצורה אינטגראלית לעומת אילוצי התכנון שכרוכים בתוספת לדירה קיימת.

אז מה הבעיה בעצם?
כאשר סוקרים את יתרונותיו של התיקון השני לתמ"א 38 ברור מאליו כי קיימת עדיפות גבוה לבניה של בניין חדש על פני חיזוקו של בנין קיים ואולם בפועל לא בכל המקרים זהו המצב. (לא תמיד זה אפשרי או בהכרח כדאי). לכן יש לבדוק כל מקרה לגופו ולבחון את ההיבטים השונים (והרבים) של יציאה לפרויקט מורכב שכזה: היבטים כלכליים, משפטיים, ותכנוניים שיעידו איזה מהחלופות מתאימה יותר למקרה הנדון.