מגדלים באוויר: על הטעויות והכשלים של תכנית 'מחיר למשתכן'

יותר מ-90 אלף משקי בית זכאים נרשמו לתוכנית ההגרלות "מחיר למשתכן". חלק ניכר מהם נרשמים להגרלות רבות, מתוך ידיעה שהסיכוי לזכות בכל אחת מהן (ובמיוחד באזור המרכז) נמוך ביותר. רק מעטים מהם זכו בהגרלות עד היום, אך משרד האוצר שואף לכך שכל הזכאים שנרשמו יקבלו בסופו של דבר מפתחות לדירה (כלשהי).

לקידום מטרה זו אורגנה הגרלה מאסיבית של 15 אלף דירות, שבנייתן עדיין לא החלה ושמועד אכלוסן יהיה רק בעוד כמה שנים, ומתוכננות הגרלות נוספות שמועד אכלוסן יהיה רחוק עוד יותר. בהגרלות נוצרים זיווגים בין משק בית מסוים לבין דירה מסוימת שעתידה לקום באחד הפרויקטים שמקודמים בימים אלה ברחבי הארץ. משק הבית שזוכה בהגרלה מקבל זכות לרכישת דירה בהנחה ניכרת – לעומת המחיר שפקידי הממשלה קבעו שהוא "מחיר השוק" – הנחה העומדת בממוצע על למעלה מ-280 אלף שקלים.

השאלה (הראשונה) שחייבת להישאל היא: כמה באמת "שווה" הזכות הזו למשק הבית שזכה בהגרלה?

מובן שהיא שווה פחות מ-280 אלף שקלים. הסיכוי ששמוליק ואסנת, שזכו בדירה בראש העין ברחוב היסמין 4 קומה 7 עם נוף לכיוון צפון-מערב היו מעוניינים לקנות את הדירה המסוימת הזו במחיר השוק, שהוא המחיר בו זכו בהגרלה ועוד 280 אלף שקלים, נמוך מהסיכוי שמטאוריט ייפול על ראשם בדיוק ברגע ההגרלה.

שמוליק ואסנת אולי מעוניינים לרכוש את הדירה במחיר ההגרלה, אך בוודאי לא "במחיר השוק". אם הם היו מעניינים לשלם את "מחיר השוק", סביר שהיו רוכשים דירה אחרת ולא את הדירה בה זכו, אם זכו, בהגרלה. אחותו של שמוליק מתגוררת בגדרה, משפחתה של אסנת מתגוררת בחולון ובני הזוג היו מעדיפים לגור בקרבתם. הם התלבטו בין חולון, ראשון לציון ורחובות.

לאסנת יש פחד גבהים והיא לא נהנית לצאת למרפסת שנמצאת בקומה גבוהה – אך המרפסת כלולה במפרט שמשרד השיכון קבע לפרויקטים של מחיר למשתכן. שמוליק סובל מאלרגיה לאבק וגם חשיפה ישירה לשמש לא מיטיבה עם עור פניו. ולכן סברו שמוליק ואסנת שכדאי להם לחפש דירה בשכונה ותיקה, שאין בה הרבה אבק כתוצאה מבנייה מאסיבית באזור, ושיש בה עצים ותיקים וגבוהים שנחמד לחסות בצלם כשמטיילים על המדרכה ליד הבית. הם לא חשבו לרגע לחפש דירה בפרויקט בנייה חדש.

שמוליק עובד כשכיר בתל אביב, אך אסנת עצמאית, מומחית בעיצוב גרפי, ומבצעת את כל עבודתה מהמשרד בביתה. מסיבה זו, שמוליק ואסנת מסתפקים במכונית משפחתית אחת. במפרט של הדירה בה זכו בהגרלה יש שני מקומות חנייה, שאחד מהם מיותר מבחינתם. יש בדירה חדר שיכול לשמש משרד, אך הוא קטן מדי לצרכיה של אסנת ובשעות הבוקר אין בו מספיק אור, מפני שהוא פונה לצפון-מערב והחלון קטן יחסית. אז לא, שמוליק ואסנת לא היו שוקלים לרגע לקנות את הדירה "במחיר השוק".

ברור לכם ששמוליק ואסנת הם רק משק בית אחד שנבחר כמדגם מייצג. את הרעיון אפשר להחיל על כל משפחה בכל מצב.

שמוליק ואסנת נמצאים במצב טוב יחסית למשקי בית אחרים שזוכים בהגרלות מחיר למשתכן – הם לפחות שוקלים להתגורר בדירה בה זכו, גם אם היא לא לגמרי מתאימה לצורכיהם. אודי ונחמה זכו בדירה רחוקה מאד ממקום עבודתם. הם החליטו, אחרי התלבטות, לקנות אותה (בגלל ההנחה הניכרת במחירה), מתוך כוונה לנסות להשכירה. הם מבינים היטב שדמי השכירות שיקבלו יהיו כנראה מאד נמוכים, מכיוון שהרבה מאד מהזוכים בהגרלות באותה שכונה מתכוונים גם כן להשכיר את דירתם החדשה והתחרות בין המשכירים צפויה להיות עזה. אודי ונחמה לא היו שוקלים לרגע לקנות את הדירה "במחיר השוק".

יוני ואיילה גרים בשכונת רחביה, בדירה השייכת להוריה של איילה, המשתייכים לאחת המשפחות העשירות בירושלים והמחזיקים בבעלותם דירות רבות ברחבי הארץ. יוני ואיילה מרוצים מאד מהדירה ומתכוונים להמשיך לגור בה עוד שנים רבות. הוריה של איילה ישלמו עבור הדירה בבת ים בה זכו בני הזוג בהגרלת מחיר למשתכן. הם יעשו זאת באמצעות העברה בנקאית לחשבון הבנק של השניים שישלמו באופן רשמי עבור הדירה.

כשאחיותיה של איילה יגיעו לביקור בארץ, כפי שהן נוהגות לעשות בכל קיץ, הן תוכלנה להתגורר בדירה בבת ים (המיקום נוח, במרחק הליכה לים). יוני, איילה וגם הוריה, לא היו שוקלים לרגע לקנות את הדירה בבת ים "במחיר השוק".

בשנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעורים חדים כתוצאה מהתרחבות הביקוש מול ההיצע הקשיח. הביקושים גדלו על רקע הריבית הנמוכה של המשכנתאות, הטבות המס לעומת השקעות בשוק ההון, תנאים מקרו-כלכליים טובים, ועוד.

במצב זה, הממשלה מעוניינת לקדם תוכניות שתעזורנה להקטין את עודף הביקוש שנוצר ולבלום את עלייה החדה במחירים. אולם תוכנית מחיר למשתכן עושה בדיוק את ההפך – היא תורמת להרחבת הביקוש. הוריה של איילה לא היו חושבים ברצינות לקנות דירה אלמלא היו מקבלים את הסבסוד הנדיב. יתרה מכך, גם כל מי שהיה חושב לקנות דירה ללא הסבסוד, שוקל בוודאי, בעקבות הסבסוד, לקנות דירה גדולה יותר ויוקרתית יותר.

אם אדם הולך למכולת ומתכוון לקנות בקבוק חלב, אך רואה במכולת שלט ענק "בקבוק חלב שני ב-50% הנחה", סביר להניח שברוב המקרים הוא יתפתה לקנות שני בקבוקים. בהינתן היצע קשיח, הביקוש לדירות גדולות יותר ויוקרתיות יותר מעלה את מחירי הדירות – בניגוד למטרה המוצהרת של הממשלה. אם המגמה במחירי הדירות תתהפך והמחירים יתחילו לרדת, זה יקרה בגלל העלייה בריבית המשכנתאות או בגלל סיבות אחרות. זה לא יקרה בגלל תוכנית מחיר למשתכן, אלא למרות התוכנית.

השאלה שחייבת להישאל היא: איך תכנית בעייתית כל כך מקודמת על ידי נבחרי ציבור אינטליגנטיים בהתלהבות גדולה כל כך? התשובה, להערכתי, היא שהתכנית הזו נשענת על שתי הטעיות ענקיות, הגורמות לתכנית גרועה מבחינה כלכלית וחברתית להיות תכנית מצוינת מבחינה פוליטית.

ההטעיה הראשונה נובעת מכך שרובו הגדול של הציבור רואה בבהירות את היתרונות של התוכנית, אבל מתקשה להבחין במגרעותיה. לשמוליק ואסנת ברור שהם רכשו דירה בבעלות בזכות התוכנית, וגם אם ההנחה שקיבלו לא שווה מבחינתם 280 אלף שקלים, היא בכל זאת שווה סכום נכבד. הם יהיו אסירי תודה לנבחרי הציבור שיזמו את התוכנית הזאת. שאר האזרחים, לעומתם, כלל לא מודעים למחיר היקר שהם שילמו על התוכנית, בדמות שירותים ממשלתיים נחותים יותר ומסים גבוהים יותר.

ההטעיה השנייה נובעת מכשל חשבונאי, הגורם לכך שאובדן הכנסות כתוצאה משיווק קרקעות במחיר מסובסד לא משפיע על תקציב המדינה באופן מיידי, אלא ישפיע עליו רק בעוד כמה שנים. משימה זו, שנדרשת מבחינה תקציבית למימון התוכנית, תיפול בעוד כמה שנים על נבחרי ציבור אחרים.

עדיין לא מאוחר לצמצם את נזקי התכנית. כל מה שדרוש לשם כך הוא החלטה אמיצה אחת של שר האוצר – להפסיקה.

מקור: http://bizzness.net/