מדירת עראי אל דירת קבע: סקירה מיוחדת על מפת הדיור החרדית

כל הפרטים על ברכת הכהנים הגדולה ברחבת הכותל המערבי

את הסקירה הנוכחית על מצב הדיור החרדי בחרנו לפתוח עם ההבטחה הגדולה של השנה, העיר החרדית העתידית שפיר, שנכון למציאות הנוכחית ניתן לומר שבאביב הקרוב יוכלו החרדים לקיים קציר חיטים בשדות היישוב, שכן התכניות לבנייה על קרקעות אלו יישארו בשלב הזה על הנייר בלבד.

לפני כשבועיים נחשף כי גורם בכיר במשרד השיכון הודיע חגיגית שמכרזים בשפיר לא יצאו לפני סוף 2018. זאת אומרת, לפחות עוד שנה פלוס. גם התאריך הזה הוא לא סופי, וזה בסדר גמור. משום שכל הליך של הוצאת מכרזים, בוודאי ביישוב חדש, הוא תהליך ארוך, מייגע ומתיש.

הבעיה היחידה בסיפור הזה אלו הן הצהרותיהם המוקדמות של יושב ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, שר הפנים אריה דרעי, יושב ראש המועצה האזורית שפיר אשר אברג'ל ועוד שורה של בכירים שהצהירו כי המכרזים יצאו עד סוף השנה הנוכחית (2017). אנו לא חושדים בכוונותיהם ואנו בטוחים שהם אכן פועלים לקדם את המכרזים, אבל לא נכון לצאת עם הצהרות חגיגיות כשתאריך היעד אינו סופי.

עסקן דיור בכיר בקרית גת טוען בשיחה ל'מרכז העניינים': "מדובר בשטח עם תב"ע מוכנה ואם הוא היה מסופח לקריית גת כמו בתכנית המקורית, ניתן היה לשווקו באופן מיידי". אותו עסקן שמכיר את המקום היטב, מוסיף ואומר: "בעיקרון עדיין ניתן להעביר את השטח לקריית גת ולהוציא אותו לשיווק בתוך חודשים ספורים, אבל כל הבלגן וההשמצות גרמו לרגליים קרות אצל ראש העיר, אבירם דהרי, ולא בטוח שיהיה ניתן לתקן את המעוות".

חשוב לציין כי צריך לקחת את הדברים בערבון מוגבל, שכן דרעי מתעקש לספר שדהרי סירב להתחייב להקצות את השטח עבור הציבור החרדי בעוד שאברג'ל הסכים מיידית שהשטח כולו ייועד ויתוכנן לציבור החרדי. אליבא דדרעי, שווה להמתין עוד שנה ובלבד שכל הדירות יוקצו לציבור החרדי.

אגב, שר השיכון, חה"כ יואב גלנט (כולנו), אמר לאחרונה בראיון רדיופוני כי "העיר שפיר המתוכננת באזור קריית גת נמצאת עדיין בשלב התיאורטי ולא הייתי ממליץ לזוג צעיר שרוצה לקנות עכשיו דירה להמתין לבניית העיר הזו. אני מקדם את בניית העיר כסיף שבנגב, ראשי הציבור החרדי יחליטו אם הם רוצים להתגורר בה או לא. כסיף תקום".

אז זהו, כבוד השר גלנט, כדאי שתהיה מעודכן: הציבור החרדי לא ילך לכסיף להוות חיץ אנושי בין שבטי הבדואים בנגב הצחיח, ושר השיכון, עם כל הכבוד, ויש כבוד, ממש לא יכתיב למגזר שלם איפה לגור. ובכל זאת, אם אנחנו רוצים להבין מדוע בסיכומה של שנה דבר לא זז בתחום הדיור החרדי, אז הסיפור הזה, סיפורה של שפיר, ממחיש לנו יותר מכל את ההתנהלות הכושלת בכל מה שנוגע לציבור החרדי. הלוואי והשנה הבאה תהיה טובה יותר.

הבשורה: התכנון העתידי

אם קרה משהו חיובי השנה הרי זה התכנון המסיבי העתידי עבור הציבור החרדי. הנה הנתונים: 12 אלף יחידות דיור באלעד; שמונה אלף באשדוד; כעשרת אלפים יחידות בשפיר; ואלפי יחידות דיור נוספות בבית שמש. הכמות הזו אמנם לא עונה על הגירעון שנוצר בעשור האחרון, אבל מהווה מסה קריטית חשובה שהציבור החרדי ייהנה ממנה בשנים הקרובות.

כמובן שצריך לקחת את התכנון בעירבון מאוד מוגבל. לא כל הצהרה על תכנון משמעותה היא בנייה של דירות בסופו של דבר. כאמור, מדובר בתהליך ארוך מאד ולא תמיד המכרזים המיוחלים מתפרסמים, אבל ללא ספק ניתן להבחין בהתעוררות בשטח. ומי יודע, אם הכל יילך כשורה, אנחנו עוד עשויים לראות מראות שנעלמו מן העין מאז שנות התשעים. אז יצאו מכרזים במשך עשור שלם בביתר, מודיעין עילית, אלעד, בית שמש ורמת שלמה.

כמה זמן זה ייקח? לאף אחד אין באמת מושג. זה יכול לקחת כמה שנים טובות. אבל עצם התכנון הוא בשורה של ממש ולדעתנו זה ההישג המרכזי של השנה. אותו ניתן לזקוף לזכותו של שר הפנים, אריה דרעי, שבשל סמכויותיו כשר בכיר בממשלה עם השפעה דרמטית על ועדות התכנון וועדת הגבולות (ועדה זו חוללה פלאים השנה באלעד ושפיר), הוא מצליח להניע את העגלה קדימה. לכל השאר בכנסת נותר בעיקר לשחרר כותרות, גם זה משהו שלא ניתן לזלזל בו…

המענה המיידי – מעלה עמוס
רכישת דירות ללא הגרלה עם תאריך אכלוס ,במעלה עמוס בגוש עציון עוד פתרון שרושם הצלחה רבה, המקום זוכה לנקודות עדיפות על פני מקומות אחרים בשל קרבתו המיוחדת לירושלים דבר שנותן מענה גם בתחום התעסוקה, ומבחינת היקפי הדיור מדובר על תכנון של עיר של ממש וצוותים שמונו מטעם משרד השיכון עובדים על תוכנית שנמצאת לקראת סיום של כ- 3000 יח"ד נוספות על 500 שכבר נמצאות בשיווק ובבניה ואשר חלקם כבר יאוכלו בחודשים הקרובים ברוכים הראשונים. גם כאן השר גלנט היה ותיקצב תקציב ענק לתכנון, ורואה במקום פתרון אמיתי וייחודי בשל הקרבה של מעלה עמוס לירושלים וביתר עילית.

הסיכוי בבית שמש: אחד למאה

בפועל, העיר היחידה בה המשיכו להתפרסם השנה מכרזים עבור הציבור החרדי, היא בית שמש. כאשר למעלה מאלפיים משפחות זכו בדירות במסגרת 'מחיר למשתכן' במחירים החל מ–720 אלף שקל לדירת שלושה חדרים כולל מחסן וחנייה. מציאה של ממש בנתונים של היום.

רוב הזכאים החרדים נרשמו בסדרה ב'. אם בגלל שתמיד אנחנו נזכרים להירשם ברגע האחרון… ואם בגלל שהממשלה לא טרחה לפרסם בכלי תקשורת מתאימים לחרדים הרבה טרם סגירת הסדרה הראשונה. זה אגב הביא למצב שחרדים יכלו להתמודד רק בבית שמש ובהר יונה משום שכל שאר המכרזים היו מיועדים רק לזכאי סדרה א'. עתירה שהושגה לבג"צ לפני כשלושה שבועות על ידי עורך הדין החרדי נתן רוזנבלט, בדרישה שהציבור החרדי יוכל להתמודד בכל ההגרלות ברחבי הארץ – נדחתה.

הביקושים בבית שמש שברו שיאים חדשים. בהגרלה האחרונה על 68 יחידות דיור בעיר, נרשמו 6,580 משפחות חרדיות מה שהשאיר סיכוי של אחד למאה לזכות בהגרלה. מדובר במספרים מדאיגים שצריכים להביא לחשבון נפש בקרב מקבלי ההחלטות. כיצד ייתכן שהציבור החרדי שמשווע נואשות לדירות מתמודד בסופו של יום על 68 יחידות דיור בלבד מתוך 12 אלף בהגרלה האחרונה?!

למען ההגינות צריך לציין כי בהגרלה הקודמת היו בבית שמש 1,307 דירות שמיועדות לציבור חרדי (מתוך 15 אלף שהוגרלו בכל הארץ), אבל גם זה ממש לא מספיק. בכל שאר הערים החרדיות נרשמה עצירה די מוחלטת בתחום הדיור. פה ושם שווקו פרויקטים לציבור החרדי, רובם על ידי יזמים של קרקעות פרטיות ובוודאי שלא במחירים ריאליים לזוגות צעירים.

בעוד שבכל מה שקשור לדיור החרדי מקבל שר האוצר כחלון ציון גרוע, אין חולק שמגיעה לו מילה טובה על עצם בלימת עליית מחירי הדירות. הצעדים הדרסטיים שכללו העלאת מס הרכישה לשמונה אחוזים בצעד שהוציא בפועל את המשקיעים מהשוק, לצד חוק מס דירה שלישית שנפסל בבג"צ אך כנראה יחוקק בסופו של דבר, ושיווק כל הקרקעות במדינה במחיר למשתכן שניקז אליו את כל הזוגות הצעירים ועצר את הביקושים בשוק החופשי – הצליחו לעצור את המשך עליית המחירים.

צריך לשים לב: כחלון לא שיווק השנה יותר דירות מבשנים עברו. להיפך, משרד השיכון הוציא השנה פחות מכרזים, אבל בכל זאת הצליח לעצור את הביקושים לדירות וזה מה שעצר את עליית המחירים. נכון לעכשיו אנחנו עדיין לא רואים ירידת מחירים – אגב, בביתר עילית ובאשדוד דווקא נרשמו ירידות של עד מאה אלף שקל לדירה – אבל כל האינדיקציות מאותתות כי זה מה שיקרה בשנה הקרובה. ואין ספק שירידת מחירים בכל הארץ תשפיע מיידית גם על הריכוזים החרדיים.

עיר הבירה החרדית בצפון: טבריה

השנה התחזקה בצורה משמעותית מגמה שהחלה בשנים האחרונות – המגורים בפריפריה. עפולה, טבריה, צפת, ערד, נצרת עילית ועוד, הן ערים שבעבר היה בהן בקושי גרעין קטן של הציבור החרדי והיום הן צוברות תאוצה מרשימה על מפת הדיור החרדי.

יותר ויותר זוגות צעירים הגיעו למסקנה כי עדיף לגור בדירה גדולה בעיר מורחקת, מאשר במחסן שמעלה עובש ליד פח הזבל השכונתי בבני ברק. נכון להיום מובילות את המגמה החסידיות הגדולות, לעומת הציבור הליטאי שמעדיף ברובו המכריע – בשלב הזה – להמשיך להתגורר באזורי המרכז, אם כי גם להם יש גרעיני התיישבות חדשים בעפולה, כרמיאל, קריית שמואל ועוד.

החסידות שמובילה את המגורים בפריפריה היא גור עם למעלה מאלף משפחות שרכשו בשנים האחרונות דירה בערד במחירים שנעים באזור ה–300 אלף שקל. עוד כאלף משפחות נמצאות בעמדת המתנה לרכישת דירה בעיר.

בשבועיים האחרונים חלה רגיעה בין ראשי חסידות גור לראש עיריית ערד, ניסן בן חמו, מה שמעניק שקט לשני הצדדים. כפי הנראה בעוד מספר שנים ראש העיר בערד יהיה חסיד גור או כזה שיקבל את תמיכת גור.

בחסידות ויז'ניץ סימנו כבר לפני שנים את העיר עפולה וכיום מתגוררים בעפולה עילית למעלה ממאה וחמישים אברכים שרכשו דירות במחירים מוזלים. לפי הצפי, בשנה הקרובה יתבצעו רכישות נוספות במטרה לעבות את הקהילה הקיימת ולהגיע למצב של מאות משפחות שיתקעו יתד קבוע בעיר.

גם ממול, בגבעת המורה, התפתחה בשנים האחרונות קהילה ליטאית מכובדת שמונה למעלה ממאתיים משפחות ויש להן במקום את כל שירותי הקהילה. למותר לציין את הקהילה החב"דית הוותיקה במקום שמונה כמה עשרות משפחות.

אולם ההפתעה הגדולה מסתמנת בעיר טבריה. לפני כעשור סימנו בחסידות קרלין את העיר טבריה כיעד הבא והחלו לרכוש דירות במחירים של 150 אלף שקל (!) בשיכון ד' המנותק מהעיר התחתית. כיום מתגוררים שם למעלה ממאה משפחות חסידי קרלין שהייתה בעבר הרחוק אחת החסידיות הגדולות בעיר.

אך את התנופה המשמעותית לטבריה נתנה חסידות צאנז שבנתה בשנים האחרונות בפאתי שיכון ד' קרייה חדשה עם כארבע מאות יחידות דיור. כן! בנוסף, ישנן הרבה משפחות מצאנז שרכשו דירות יד שנייה בסביבה וכיום מתגוררים במקום כ–250 משפחות מחסידי צאנז והמגמה רק הולכת וצוברת תאוצה.

בחסידות צאנז גם פועלת תוכנית מהפכנית בשיתוף עם גמ"ח 'שפע חיים ורחמים' שמעניקה לכל זוג צעיר הלוואת ענק של 300 אלף שקל שביחד עם יתרת הסכום שנלקחת במשכנתא, הופכת את ההחזר החודשי ל-2,500 שקל בלבד. תנאים נוחים אלו גרמו לכך שפרויקט של למעלה ממאה דירות נמכר ביום אחד!

בטבריה גם עומד לקראת אכלוס שלב א' של הפרויקט ב'פוריה', הנמצא במרחק הליכה משיכון ד'. את הפרויקט יזם מוטלה קרליץ, והוא מיועד יותר לציבור הליטאי. בסופו של דבר ייבנו בפוריה כשש מאות יחידות דיור מה שהופך את טבריה למתמודדת על התואר עיר הבירה של הציבור החרדי בגליל מול צפת השכנה.

צפת: דירה ללא הון עצמי

עיר נוספת שכדאי לשים לב אליה היא צפת שהוגדרה כבר לפני שנים כבני ברק של הגליל העליון. מתחת לפני השטח, ככה מבלי שנרגיש, עברו לגור בה בשנים האחרונות מאות זוגות צעירים בעיקר מקהילות ביאלא (האדמו"ר שוהה בעיר רוב ימות השנה), סערט ויז'ניץ, צאנז שקהילתה במקום וותיקה למדי וברסלב, הקהילה החסידית הגדולה ביותר בעיר. לצד כל אלו ישנה קהילה ענקית של חב"ד והרבה מאד משפחות מהכלל חסידי. ויש גם קהילה ליטאית קטנה וקהילות ספרדיות רבות.

בצפת התרחשו השנה עוד שני אירועים משמעותיים: קבוצת משקיעים חרדית רכשה מגרש ענק עליו ניתן לבנות כ-3,000 יחידות דיור והם מתכוונים לצאת לשיווק בשנה-שנתיים הקרובות, ומכרז לצמודי קרקע ב'מצפה ימים' בשכונת מנחם בגין שיקבע את עתידה של צפת.

מדובר במכרז ל-133 יחידות דיור צמודי קרקע בלבד שנסגר יומיים לפני ראש השנה תשע"ח. היתרון הגדול במכרז זה היה שהוא לא נועד רק לזכאים של משרד השיכון כמו שאר המכרזים בארץ. כל אחד יכול היה להירשם אליו ורבים בציבור החרדי מכל הארץ בחרו לעשות זאת. תודו שיחידת קרקע על הר הצופה לכנרת ב-280 אלף שקל ועליה ניתן לבנות 140 מ"ר, זו מציאה שנופלת פעם בכמה שנים.

בשלב הזה לא פורסמו תוצאות ההגרלה אבל אם יתברר שהזוכים הם חרדים, הדבר ישפיע מיידית על צביונם של בנייני מחיר למשתכן הסמוכים הכוללים כ-1,000 יחידות דיור

מסה כזו גדולה של דירות כבר יכולה לקבע את צביונה של צפת כעיר חרדית. אגב, ברקע ישנם דיבורים על הרצת מועמד חרדי לראשות העיר לראשונה בתולדותיה של העיר. ועוד נתון מעניין: בחסידות צאנז פורסם בשבוע האחרון כי שלושים האברכים הראשונים שירכשו דירה יד שנייה בעיר במחיר של עד 700 אלף שקל, יקבלו מענק של עד מאה אלף שקל להון העצמי ואת יתרת הסכום יקבלו בהלוואת גמ"ח ומשכנתא כפי שנעשה בטבריה. מדובר בצעד דרמטי שלראשונה יאפשר לרכוש דירה בלי להביא שקל אחד של הון עצמי!

פתרון דחוף לתעסוקה בפריפריה

לסיום נתמקד בשתי בעיות מרכזיות. המגורים בפריפריה אכן זולים, אבל לא בכדי. יותר ויותר אברכים מתלוננים שאין פרנסה באותן ערים. גם מי שכבר כן מצא עבודה מקבל שכר מינימום. האפשרויות למציאת מקומות עבודה הן מועטות כולל גם בתחום התורני.

זהו האתגר המשמעותי ביותר שעומד כיום בפני ההנהגה החרדית. לא פחות ממה שחשוב לדאוג לדירות במחירים זולים, חייבים למצוא פתרון לנושא התעסוקה. אם נגיע למצב שאברכים יגורו רחוק בלי פרנסה, בתוך שנים ספורות הבועה הזו תתנפץ לנו מול העיניים וכולנו נשלם את המחיר.

כדוגמא חיובית צריך לציין את חברת 'אימג' סטור' בבעלות האחים משה ואפרים רייך, שפתחו סניפים בטבריה וערד ומספקים מאות מקומות עבודה לציבור חרדי. ראוי שגם אחרים ישכפלו את המודל שלהם וכך ייווצר החיבור הראוי בין מגורים במחיר שפוי לפרנסה סבירה.

נקודה נוספת קשורה לקבוצות הרכישה. לפי נתונים רשמיים יש למעלה מ–5,000 משפחות בציבור החרדי שתקועות בקבוצות שאורגנו על ידי אנשים עם כוונות טובות אבל ככל הנראה ללא ניסיון בתחום. התוצאות הרות אסון.

רק כדוגמא, קחו את אחיסמך שעל קרקע שנרכשה על ידי ועד הדיור השביעי לפני שמונה שנים, החלו בבנייה רק בשבוע. וגם כאן מדובר ב-750 דירות בלבד שקיבלו ליווי בנקאי. השאר עדיין תקועים. כדי להמחיש את האבסורד נציין כי בקרקע ממול, גם באחיסמך, החלו לבנות לפני שנה וחצי 300 דירות במחיר למשתכן והאכלוס יהיה בעוד חודש. כל מילה נוספת מיותרת.

מקור: http://bizzness.net/