המנכ"ל הציג את תוכנית השר: "החרדים יאכלסו ערים מעורבות, נפעל בנחישות"

מאת: שאול כהנא

“הבורסה זינקה היום באחוזים ניכרים (השיחה התקיימה אמש), וזה לא קורה סתם. מניות הבנקים עלו על הגל. הסיבה לכך, ואת זה כבר הפרשנים אומרים, היא רפורמת ליצמן שתניע את הכלכלה ותחזיר את המשק ליציבותו, למרות הקורונה ואולי דווקא בגללה. במצב כזה, כלכלות העולם, ולא רק ישראל, עוברות מגלובליזציה למנועים פנימיים והתכנסות, הפתרון הישראלי הוא להניע את הקטר המשמעותי ביותר של המשק – הנדל”ן”, כך אמר אמש (רביעי) מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון יאיר פינס.

את הדברים אמר פינס בשיחת תדרוך שבסיומה ענה לשאלות עיתונאים. השיחה התקיימה באמצעות פגישת ‘זום’ ונועדה עבור קבוצת כתבי נדל”ן וכלכלה במערכות התקשורת החרדיות המובילות.

כזכור, בראשית השבוע הוקם קבינט הדיור – ועדת השרים לענייני בינוי. במהלך השבוע כתב ליצמן מכתב לישראל כ”ץ, שנחשף בתקשורת ביום שלישי אשר שימש כעין הצהרת כוונות לתכניות השר החדש במשרד הבינוי והשיכון. בין הדברים שציין ליצמן: סבסוד עלויות הפיתוח למיזמי בנייה בפריפריה ע”י ביטול מכרזים מוזלים באזורי היוקרה; מתן הלוואות מקום מוזלות במיוחד, לאחר שריביות המשרד היו לא אטרקטיביות בעשור ומחצה האחרונות; מענקי מקום לזוגות צעירים כמו גם מענקי רכישה לכל מי שיבצע עסקת רכש דירה בפריפריה.

ליצמן מתכוון לקדם במקביל מכרזים לקרקעות לדיור בר השגה באזור המרכז המתון והבלתי יוקרתי. אזורי היוקרה והביקוש, כמו גם ערים שתהיה בהן תכנית ‘דיור בר השגה’ תשווקנה באופן של מחיר קבוע מראש למ”ר דירתי, וההכנסות יועברו לקופת המדינה, כך שאלה יסבסדו את עלויות הפיתוח במכרזי הפריפריה.

“הערך של דיור מוזל גובר”

“כשליצמן קורא לאוצר להחריג את החזרת מס השבח למשקיעים בפריפריה, יש לכך משמעות”, הצהיר פינס. במקביל, במענה לשאלת אחד הכתבים מה סבורים במשרד האוצר על רפורמת ליצמן, ענה פינס כי “כשליצמן יתחיל להכניס כסף לקופת המדינה, ואני מעריך את זה בכ-9-10 מיליארד שקלים בשנה, יהיה לו כח מול האוצר לנתב את הכספים הללו לסבסוד עלויות פיתוח בפריפריה – כאשר גם שם, יועדפו קבלנים ויזמים שיציעו את דרישת הסבסוד הפחותה ביותר מהמדינה ויעניקו לרוכשים דירות מוזלות במחיר קבוע מראש”.

במענה לשאלה האם אינו חושש מפיקוח של המדינה על המוצרים – ובמקרה זה נדל”ן – דבר שלא הוכיח את עצמו ואינו עולה בקנה אחד עם תורת כלכלני האוצר לדורותיהם, ענה פינס: “גם אני סברתי כך בהיותי במשרד האוצר אולם דבר אחד ברור. ‘מחיר למשתכן’ הייתה סוג של התערבות בשוק הנדל”ן והיא גרמה למחירים לדשדש ולא להמשיך בזינוקים. אין ספק שלפעמים צריך לשלם מחיר שאינו מדי גבוה בשביל ערך עליון של מתן כמה שיותר דירות לזוגות צעירים”.

במענה לשאלת כתב הנדל”ן של ‘ביזנעס’ האם המשמעות של הליכה למתחמי דיור בר השגה, שתכנית ‘מחיר למשתכן’ תבוטל, ענה פינס כי בינתיים, לא רק שהמכרזים הקרובים והפעילים של ‘מחיר למשתכן’ ימשיכו, אלא כי “השר ליצמן עומד בראש וועדת שרים שאמורה להגיש החלטת ממשלה ליישום החלטותיה. אולם עד שלא תעבור החלטת ממשלה אחרת, תכניות ‘מחיר למשתכן’ ממשיכות כסדרן”.

“המשקיעים יבלמו את העלייה במרכז”

שלשת המקדמים שיניעו, לדעתו, את שוק הנדל”ן בפריפריה, הם הלוואות מוזלות של משרד השיכון מענקי רכש לכל עסקת דירת יד שניה ומענקי מקום לזוגות צעירים.

במענה לשאלה האם המשרד אינו חושש לשינוי דרסטי במחירי הדירות במרכז בשל ביטול השיווקים של ‘מחיר למשתכן’, השיב פינס כי לדעתו ביטול המכרזים המוזלים לא יגרום למחירים לזנק. “צריך לזכור שכיום הפריפריה קרובה למרכז, והנעת המשקיעים דרומה או צפונה, לאזורי העדיפות והאשכולות הסוציו אקונומיים הנמוכים, תוביל את העסקאות לפריפריה, מה שיבלום מעט את עליית המחירים במרכז, כמו גם השיווקים של ‘דיור בר השגה’ שיהיו במחירים מוזלים ומוגדרי מטרה מראש למ”ר דירתי ויהיו זולים ביחס למחירי הדירות במרכז. ובאשר לאזורי היוקרה, הם אינם בראש מעיני המשרד. משפחה שיכולה לרכוש דירה ב-2.7 מיליון, תרכוש ב-3.2 מיליון. אין כל סיבה שהמדינה תממן משפחה בעלת יכולת.

“המטרה שלנו היא לא להיות ‘משרד הנדל”ן’ של ישראל”, אמר פינס, “אלא משרד השיכון, שמיסודו ועד היום מסייע לנכים ולמעוטי יכולת להגיע לדירה, מעניק מענקים והלוואות ופועל באופן חכם ומושכל לנתב את הכנסות המדינה לכיוון הפריפריה והצמיחה של המשק”.

לא לעיר חדשה, כן לערים מעורבות

כשנשאל פינס אודות בניית עיר חדשה לחרדים, כמו שפיר, לשם דוגמא, טען כי כרגע הדיונים הם על פתרונות קצרי טווח כאשר הדבר לא ימנע תכנון עיר חדשה בהמשך. אך עתה “אנחנו מתמקדים בסיפוח של אדמות שפיר, בהתאם להחלטת ועדת הגבולות לקרית גת מערב, במטרה לתת היתרי בנייה מהירים ולגרום לשכונה לקבל את השירותים מעיר גדולה ומבוססת. אין כל עניין להמתין לעיר חדשה שיארך זמן עד שתיבנה כשיש פתרונות של שילוב שכונות חרדיות בערים קיימות. אין כל מניעה לבנות שכונות של חמש-שש קומות ושטחי ציבור ייעודיים ומותאמים ולשווקן לקהל היעד החרדי”.

ראשי הערים טוענים שהם לא מעוניינים בחרדים בתחומם. דובר גם על מענקים ותמריצים לראשי ערים שיסכימו לאכלס חרדים בעריהם. זה על הפרק?

“אני לא מכיר תכנית כזו של תמריצים. ראשי ערים אמורים לרצות את החרדים, שהם אוכלוסיה שנחשבת לעירונית תוססת ותוביל את הערים המזדקנות לפריחה, במוסדות, בקהילתיות ובמסחר הפנים-עירוני בסגנון הוותיק שהיה נהוג בעבר. עד 2010-2011 היו ראשי ערים שלא רצו לבנות בכלל שכונות חדשות בתחומם, אבל כשהממשלה הובילה מהלך בנחישות וברגישות – זה קרה. זה גם מה שיקרה מול ראשי הערים החילוניים שמסרבים לאכלס חרדים בעריהם. המדינה תדע לדרוש זאת, בנחישות וברגישות”.

רפורמת ליצמן: ‘מחיר למשתכן’ תבוטל, המחירים ינסקו

ליצמן מבקש לבטל את מחיר למשתכן, ולממן במכרזים שישווקו במחיר מלא לקבלנים וליזמים באזור המרכז את הבנייה המוזלת והמסובסדת בפריפריה. לפי פרסום של אריק מירובסקי ב’גלובס’ היום, ליצמן חותר למכרזים לקרקעות לדיור בר השגה שיסובסדו על ידי מכרזים לקרקעות במחירי מקסימום, מחוסרי דיור שירכשו דירות בפריפריה יזכו להלוואות והקטנה בביורוקרטיה של רמ”י וכן חותר שר השיכון לביטול המחיר למשתכן.

הדברים התגלו במכתב תרעומת ששיגר ליצמן לשר האוצר ישראל כ”ץ בו טען כי פקידי האוצר לא התייעצו עם אנשי רמ”י ומשרד השיכון כשגיבשו צעדי דיור שכלולים בתכנית הכלכלית של השר כ”ץ. לדברי ליצמן, יש להציג יעד מרכזי של הממשלה בתחום הדיור שמטרתו היא להקל על זוגות צעירים ולאפשר להם לרכוש דירות במחיר מופחת.

“אני סבור כי שוק הנדל”ן הינו הקטר המרכזי לצמצום הפגיעה הכלכלית ממשבר הקורונה”, צוטט ליצמן ממכתבו. “המדיניות המתגבשת במשרדי יש בה בכדי להביא להאצת הבנייה תוך השקעה ממשלתית סבירה כאשר האצת הבנייה משמעותה תוספת לצמיחה, גידול בהכנסות משיווק קרקע, גביית מסים, יצירת מקורות תעסוקה ודחיפה לעסקים קטנים הפועלים בשוק הבנייה”.

“דיור בהישג יד” הוא המונח שמחליף את ‘מחיר למשתכן’, ולפי התוכנית החדשה, מכרזים באזור המרכז יממנו את הסבסוד לבנייה בפריפריה באמצעות שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל.

כך למשל, יפורסמו מכרזי קרקעות של רמ”י במתוכנת מוזלת, כמו שנהוג כיום ב’מחיר למשתכן’, אך רק באזורים שיוגדרו כ’פריפריה’. במקביל כאמור, באזורי הביקוש רמ”י תפעל “למקסם הכנסות” כלשון ליצמן, על מנת שניתן יהיה באמצעותן להאיץ שיווק פרויקטים בפריפריה, כך על פי דיווחו של מירובסקי.

אזורי היוקרה – על פי ליצמן – ייצאו אל מחוץ לתחום השיווקים המוזלים, וישווקו במחיר מקסימלי, אזורים עממיים במרכז ישווקו במחיר למ”ר דירתי בתחרות היזמים על מחיר הקרקע תוך ויסות מחיר הדירות ומקסום ההכנסות. לעומת זאת בפריפריה, שמחירי הקרקע נמוכים, יסובסדו עלויות הפיתוח ע”י המדינה, והיזמים שיתחייבו למחיר למ”ר דירתי יתחרו ביניהם מי יעמוד במחיר לעומת כמה שפחות סבסוד שיקבל מהמדינה.

חסל סדר דירות בזול

גם אם קשה להבין מאיפה ליצמן מתכנן לסבסד את הוצאות הפיתוח בפריפריה כשהוא לא מציג כל שינוי במכרזים באזורים מבוקשים וקובע מחירים מראש באזורים מרכזיים, הרי שכל עוד התקציב יגיע מביטול ‘מחיר למשתכן’ – הרי שבמקום שדירות באזורי ביקוש תימכרנה במחירים נמוכים ב’מחיר למשתכן’, היזמים ישלמו עליהן את המחיר המלא וישווקו אותם במחירים מלאים – ומכאן יהיה מקור ההכנסה לסבסודי עלויות פיתוח בפריפריה.

במקביל נציין, כי המשמעות של ביטול התכנית לא תשליך על המכרזים הקיימים של מחיר למשתכן, כיוון שפורסמו כבר חוברות המכרז או שאלה יתפרסמו בימים הקרובים ממש. נציין כי כיום, יש שלשה מכרזי מחיר למשתכן לציבור החרדי, בבית שמש (1036 יח”ד), 592 יח”ד ברכסים (הפרסה) ועוד 413 יח”ד בבני ברק.

עם זאת, בשיווק שצפוי ככל הנראה ל-2021, בהרחבת העיר אלעד, השיווק לא ייעשה במסגרת ‘מחיר למשתכן’. כך גם יקרה עם כלל הדירות ברחבי מה שנחשב מרכז הארץ, שמחיריהן ייקבעו באופן שרירותי על פי המחיר של האדמות הסמוכות. הוי אומר: המתנה הגדולה מהמדינה כשדירות מחיר למשתכן נמכרו בזיל הזול במרכז הארץ (רווח/הוזלה של עד כמיליון שקל לדירה!) – לא תחזור על עצמה בקרוב.

במקום זה, נחזה בהלוואות ומענקי מקום לצעירים, ובסיוע לרוכשי דירות יד שניה בפריפריה שתתאכלס לאט ואולי בטוח.

בתגובה להודעת משרד השיכון מסר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: “ההתאחדות תתמוך בכל פתרון ישים ובר קיימא של דיור בר השגה והשיטה המוצעת יכולה להיות כזו. שוק הדיור חווה שוב ושוב ניסיונות של הממשלות להמציא פטנטים ותוכניות שאינן מטפלות בבעיה המרכזית וכל פעם הסתבר שזו לא הדרך לטפל במשבר הדיור בישראל. אנחנו נמצאים בשנה מהקשות שידענו זה זמן רב, ומשבר הקורונה עלול להביא לכך שהשנה תסתיים בצניחה בהיקף התחלות הבניה לכ-30 אלף יחידות דיור בלבד. עיקר תשומת הלב של הממשלה בפתרון משבר הדיור חייב להתמקד בזינוק בהיקף שיווק הקרקע והסרת חסמים רגולטורים שמונעים בניה, כדי לאפשר לשוק להגיע להתחלות בניה של 70 אלף יחידות דיור לפחות”.

מקור: http://bizzness.net/