קיום חוזים בצל הקורונה – שווה קריאה

הכרזת ארגון הבריאות העולמי על מחלת הקורונה כ"מגיפה עולמית" יצרה שרשרת אירועים שלא זכורים כהם בשנים האחרונות. אחד מהם הוא פרסום תקנות לשעת חירום אשר הטילו  על הציבור גזירות ומגבלות שונות, ביניהן מגבלות תנועה, תעסוקה וכד'.

ללא כל ספק, נגיף הקורונה מעלה סוגיות משפטיות שונות וחדשות, בוודאי בכל הקשור לחוזים – חוזים מסחריים, חוזי הספקה, חוזי מכר, חוזים למתן שירות וכד'. המאמר הבא יתמקד באחת מהסוגיות התוססות בימים אלה – חוזי השכירות.

לכל הספקנים נאמר כבר בשלב זה – מצב כלכלי קשה שנוצר כתוצאה מהתפרצות המגיפה אינו יכול לשמש עילה קטגורית לאי קיום הסכם נקודה. רוצה לומר, למרות שההכרה המוסכמת לפיה המגיפה פגעה באופן מהותי ובלתי צפוי בעסקים רבים ואף באנשים פרטיים שהתקשרו בהסכמים שעתה מתקשים לקיים, אין בכך בכדי להפוך את ההסכם לבלתי ישים ומשכך, בעל עסק, או אדם פרטי אינם רשאים לבטל תשלום עבור דמי השכירות באופן חד צדדי. עם זאת, בעלי עסקים שואלים עצמם, ובצדק, מה בידם לעשות בהינתן ואינם יכולים לעשות שימוש בנכס המושכר ובמילים אחרות – הסכם השכירות "סוכל" ואינו ניתן ליישום.

סוגיה זו בתקופה זו יש לבחון בשני מישורים ובהתאם לשני חוקים עיקריים:

האחד, חוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, התשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות").

השני, חוק השכירות והשאילה, התשל"א -1971 (להלן: "חוק השכירות")

שני החוקים הנ"ל העוסקים במקרים בהם לא ניתן לבצע התחייבות חוזית בשל נסיבות בלתי צפויות.

במאמר זה נסקור את דיני סיכול חוזה על פי חוק החוזים תרופות.

כבר כעת יובהר, שדיני 'סיכול חוזה' כהגדרתו, בדומה לחלקים נוספים במערכת דיני החוזים, הם דינים דיספוזיטיביים – כלומר, דינים הניתנים להתנאה ושינוי על ידי הצדדים לחוזה אשר

רשאים להתנות מראש כל התנאה המתייחסת לקרות מאורעות חריגים ולהחליט על חלוקת הסיכון ביניהם. בנסיבות אלה קיים קושי למצוא או לקבוע "כללי אצבע" אחידים אותם יש ליישם על כל הסכמי השכירות באשר הם ואף בשל כך, כפי שיפורט במאמר כאן, רצוי שתהא התערבות ממשלתית במטרה לבצע "יישור קו" ובאמצעות זה לשמר את היציבות בשוק השכירות.

ומן הכלל אל הפרט:

סעיף 18 (א) לחוק החוזים התרופות עוסק ב"פטור בשל אונס או סיכול החוזה". ההוראה קובעת  שלושה תנאים שבהם אי קיום התחייבות לא תחשב כהפרה.

האחד: היעדר ידיעה או יכולת לצפות במועד כריתת החוזה את הנסיבות המסכלות.

השני: העדר יכולת למנוע את הנסיבות.

השלישי: נסיבות אינן אפשרות לבצע את ההסכם או שהביצוע שונה באופן יסודי ותכלית ההסכם.

חשוב לציין כי יחסם של בתי המשפט לפירוש שניתן לפטור בשל סיכול הוא מצומצם והגישה הרווחות היתה ש"הכל צפוי". עם השנים רוכך המבחן ויצאו מלפני בתי המשפט פסקי דין בהם התקבלה טענת הסיכול בשל אירועים שהשלכותיהם לא היו בגדר צפיית הצדדים במועד כריתת החוזה.

אם כן, ננסה לבחון את אירוע התפרצות נגיף הקורונה עפ"י התנאים לעיל:

1. בנוגע לתנאי הראשון: אף אם נאמר שהתפרצות מגיפה היא אירוע שניתן לצפותו, נראה שעדיין אפשר יהיה לקבוע כי השלכותיו במקרה דנן אינן צפויות ומשכך מתקיים התנאי.
2. בנוגע לתנאי השני: ברי כי אף צד להסכם לא יכול היה למנוע את הגורם הנסיבות המסכלות, קרי, הן את התפרצות הנגיף והפרת התקנות לשעת החירום. מכאן שניתן לומר שגם תנאי זה מתקיים.
3. התנאי השלישי קובע: כי התקיימו בפועל נסיבות מסכלות (אותן לא צפינו ולא יכולנו למנוע) – במקרה דנן כאשר מדובר בהסכמי שכירות – תנאי זה מתייחס לכך שבשל הנסיבות (תקנות שעת החירום) לא ניתן לעשות כלל שימוש בנכס או שהשימוש בו יהיה שונה באופן יסודי מהשימוש אליו התכוונו הצדדים ועל כן, על פניו, גם תנאי זה מתקיים.

עקרון תום הלב בקיום חוזה:

סקרנו בקצרה את דיני הסיכול הכללים ואת דיני הסיכול בהסכמי שכירות מכח חוק החוזים תרופות ומתי ניתן לעשות בהם שימוש. עם זאת, קיימים מקרים שאינם עומדים בתנאים שפירטנו לעיל. למשל, במקרה שקיים שימוש מינימלי במושכר.

במצבים אלו, לצד דיני הסיכול, ניתן יהיה לעשות שימוש בדוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות משתנות מכוח עיקרון תום הלב שידועה בפסיקה גם כ"ביצוע בקירוב".

דוקטרינה זו קובעת שכאשר מתרחש אירוע קיצוני שמשפיע באופן משמעותי על ההסכם מצופה מהצדדים להיכנס למשא ומתם בתום לב על מנת להתאים את ההסכם לנסיבות החדשות. במידה והצדדים לא מגיעים להסכמה, ביהמ"ש מוסמך להתערב. סמכות זו קמה מכוחה של דוקטרינת תום הלב המפורסמת ואשר חולשת על כל תחומי המשפט ואף מכוחו של בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בתנאים או כדי להימנע מאכיפה כאשר "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין" כלשון חוק החוזים תרופות.

לא למותר לציין, שחיובו של צד לקיים התחייבויותיו באופן שונה ממה שנקבע בחוזה או לפטור אותו מהתחייבות הוא צעד מרחיק לכת שמשפיע ישירות על עיקרון חופש החוזים ולכן שינוי שכזה ייעשה במשורה ולא במהרה ייטה בית המשפט להתערב במערכת החוזית שקבעו הצדדים אשר אמור לגלם את רצונם במועד כריתת החוזה.

אז מה שורה תחתונה? משלמים? מבטלים? דוחים?

בהתאם לדיני הסיכול ועקרון תום הלב שסקרנו בקצרה לעיל, נראה שניתן לסווג שלושה סוגי מקרים לעניין האפשרות לביטול תשלום דמי שכירות:

1. עסקים שלא הושפעו כלל מגזירת התקנות שעת החירום כלל – למשל נכסי מגורים או מתקני אחסון או בתי עסק חיוניים שהותר להם לפעול כרגיל.
2. בתי עסק שהתקנות לא אסרו את פעילותם אך הגבילו את אפשרותם להעסקת עובדים בשל מגבלת כמות וצפיפות וכד' ובשל כך ירדה תפוקתם בתקופה זו באופן מוכח. הוראה חוקית המגבילה עסק להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו, שוללת את עיקר זכות השימוש הנרכשת בהסכם השכירות ומונעת ממנו להפיק את המרב. משכך נראה שהמקרה דנן הנו מקרה מובהק בו יש ניתן לעשות שימוש בדוקטרינת "ביצוע בקירוב". עושה רושם שעמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה ככתבו בנסיבות בהן חל שינוי מהותי בתשתית החוזית יהא בה משום פעולה בחוסר תום לב מצידו. מכאן שעסקים מסוג זה יוכלו לפנות לבעל הנכס ולנהל מו"מ על שינוי דמי השכירות בתקופת ההגבלות.
3. בתי עסק שתקנות לשעת חירום אסרו את פתיחתם או כאלה שלא ניתן להגיע אליהם בשל סגר או עוצר – עסקים כגון ברים, בתי קפה, מסעדות, בתי אוכל ועינוג, חדרי כושר, קניונים וכו'. ניתן לומר שבמקרים הנ"ל תקנות שעת החירום מסכלות באופן מלא את אפשרות השוכר לעשות שימוש כלשהו במושכר ניתן יהיה לעשות שימוש בטענת סיכול, אף אם המושכר עצמו כשיר לשימוש.

בדיעבד ניתן לומר שטוב יעשו הצדדים אם יגדירו מראש במסגרת הוראות ההסכם את המנגנון שיחול במקרה ולא ניתן לעשות שימוש במושכר למטרות שהוגדרו וזאת במסגרת חופש החוזים החל בשיטת המשפט בישראל.

ראינו שדוקטרינת חופש החוזים מותחת קשת רחבה של הסכמות אפשריות בין הצדדים והם אינם מוגבלים להסדר אחיד או קבוע ועל כן והיא יוצרת מסגרת כללים שונה וייחודית לכל מערכת הסכמית ולפיכך יש לבדוק כל הסכם לגופו.

כך ייתכן שבחלק מההסכמים לא תוגדר בפירוש מטרת השכירות ו/או אז יוכל המשכיר לומר כי השוכר לא מנוע מלהשתמש במושכר ועל כן הוא לא סוכל , ברם מאידך יוגדרו התנאים שיחשבו כ"כח עליון".

ראינו דיני הסיכול אינם חד משמעיים ותלויים בתנאים לא מעטים, שחלקם בוודאי נמצאים במחלוקת. במקרה כזה יפלו לפתחם של בתי המשפט אלפי תיקים שיעסקו בפרשנות ההסכם, מטרת השכירות, אומד דעת הצדדים והאם ההסכם סוכל או לא.

אנו סבורים, שמן הראוי שממשלת ישראל המתגבשת בימים אלה תקבע במסגרת חקיקה מהירה כי בעלי הנכסים אשר נאלצו מכח התקנות לשעת חירום לצמצם באופן מוכח ו/או לסגור את בתי העסק יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות לתקופה מוגדרת, לחילופין יופחתו דמי השכירות בשיעור שיקבע בהתאם.

חוסר הוודאות בקרב המגזר העסקי הוא גדול, החששות גדולים ואין מענה מסודר לסוגיות הרבות העולות בימים אלה.

מן הראוי כי ממשלת ישראל תתן את הדעת לסוגיות הנ"ל אשר משמעותן והשלכתן על המגזר העסקי ועל המשק בכלל הוא אדיר ויפה שעה אחת קודם.

אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי.

בברכה נאמנה ותקווה לזמנים טובים

הכותב הוא מאיר מירסקי, עו"ד – מאיר מירסקי ושות' – עורכי דין ונוטריון